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物业纠纷案件特点、剧增原因及解决对策/傅一波

作者:法律资料网 时间:2024-07-03 15:36:53  浏览:8657   来源:法律资料网
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随着我国住宅建设迅猛发展,大量住宅小区投入使用,物业管理公司与业主的纠纷也愈来愈多,物业服务纠纷案件居高不下。赣州市章贡区法院近年受理物业纠纷案件剧增,2010年、2011年2月分别是73件、92件,2012年截止到4月20日,就已受理63件。物业管理涉及干家万户,处理不当容易引起连锁反应,导致矛盾激化并引发群体性事件,应引起高度重视。
一、物业纠纷案件的特点

一是原告主要都是物业公司。该院2010年以来受理的228起案件中,由物业公司作为原告提起诉讼的达193件,占案件总数84.6%。二是法律关系众多难于界定责任。目前,物业管理纠纷已突破了原先类似业主拖欠物业管理费用等法律关系单一,权利义务明确的特点,单个案件涉及众多法律关系,各主体的权责界定成为审案关键。三是胜诉方基本上是物业公司。针对物业公司起诉催讨物业管理费,大多数业主都以物业公司提供服务存在瑕疵为由抗辩,但难于提供充足的证据而不能获得法律上的支持。该院2010年受理的228起物业纠纷案件中,物业公司胜诉的为208件,占案件总数91.2%。四是呈现群体性特征。在物业公司起诉催讨物业管理费时,会同时将众多业主一并告上法庭。2010年来受理的物业纠纷中,有11家物业公司14批次案件起诉,每一批案件至少的达9名业主,多的达24名业主。由于物业服务质量涉及小区内全体业主共同利益,形成了共同利益圈,在发生纠纷时会通过群体行为方式诉讼。

二、物业服务纠纷案件的主要原因

一是房产开发商遗留的房屋质量问题。房地产开发商遗留房屋质量问题,有些开发项目在规划设计、施工阶段就先天不足,造成建设与管理脱节,房产商在房屋出售后一走了之,造成业主和物业管理公司之间产生矛盾。受理的228起案件中,有29件涉及此类问题,占物业纠纷案件的12.7%。

二是物业公司服务有瑕疵。在受理的228起案件中,有221起案件的业主提出了类似抗辩,占96.9%。如发生盗窃、卫生差、车辆停放混乱、没有绿化、公共设施残破、维修不及时等,业主都会认为物业不尽责任。

三是物业与业主沟通有障碍。物业公司与业主之间是服务合同关系,两者的法律地位应当平等。业主与物业公司对双方之间的法律关系各有理解,由此产生的权利义务认识就大相径庭,这种观念上的巨大差异导致双方在沟通中存在障碍。四是法律规定存在瑕疵。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定,经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。许多业主认为该条规定偏袒物业公司,因为即使有正当理由向物业提出了,物业认为理由不正当的,仍会成讼。临街店铺业主能享受的物业服务极少,甚至根本没有提供服务,但物业费没有区别,业主提出未享受相应服务应减免费用是有一定道理的。

二、解决对策

一是建议建立和完备对物业服务费、维修基金的监督机制等。完善资金的运行规则,对资金的支出实行严格的分级审核制,防止个别管理人员利用手中的职权侵害业主利益。

二是建议物业公司在管理交接之时和开发商签订代为维修房屋的合同。一般的商品房买卖合同都有房屋质保期限,可在交房后业主很难找到开发商。物业公司来解决业主房屋维修方面的问题,最方便也最经济。

三是建议物业公司主动与业主进行沟通。物业公司要主动与业主进行良性沟通,讲道理、改进工作方式,或是协助业主解决问题,除一些极端特例的业主外,尽量不要直接采取诉讼方式解决,否则会使矛盾迅速升级。

四是建议处理物业纠纷宜采取调解方式。针对物业公司提出的要求缴纳物业费及滞纳金等诉讼请求,考虑到物业服务也存在令业主不满意之处,故对业主逾期缴纳的滞纳金部分适当抵扣物业公司应承担的服务瑕疵,调解中物业公司自愿放弃滞纳金的情况也比较普遍。

五是建议行政主管部门要加强对物业管理行业的规范化管理。对物业公司的设立资质,对从业人员条件等予以明确的规范。对物业公司实行随时抽查和定期年检的制度。根据考核情况,实行奖励和处罚并举的措施,以提升物业管理的服务层次。六是物业公司要恪守诚信,强化自律意识。物业管理企业要通过加强宣传和教育,转变物业管理人员的服务意识,树立市场意识和服务理念,增强物业管理队伍的整体素质,提高服务质量,切身为业主的利益考虑,提高协调和沟通能力,要靠服务取得业主信任。



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遂宁市人民政府关于印发《市级信访事项复查复核实施细则》的通知

四川省遂宁市人民政府


遂府函〔2008〕184号

遂宁市人民政府关于印发《市级信访事项复查复核实施细则》的通知

各区、县人民政府,市级各部门:
《市级信访事项复查复核实施细则》已经市政府五届48次常务会议讨论通过,现印发给你们,请遵照执行。




二○○八年十一月十日




市级信访事项复查复核实施细则

第一条 为规范市级信访事项的复查复核工作,建立健全复查复核工作机制,维护信访秩序,确保信访人的合法权益,根据《信访条例》和《四川省人民政府规范省级信访事项复查复核暂行办法》有关规定,制定本实施细则。
第二条 遂宁市人民政府信访事项复查复核委员会是市人民政府对信访事项进行复查复核的综合协调机构,受理信访人请求市人民政府复查或复核的信访事项。
市人民政府信访事项复查复核委员会履行以下职责:
(一)受理、办理应由市人民政府复查复核的信访事项;
(二)责成市直部门对有关信访事项牵头进行复查复核;
(三)对涉及两个或两个以上行政机关处理的信访事项,以及其他重大、复杂、疑难的信访事项,直接协调办理或指定有关行政机关办理;
(四)指导、检查和监督全市信访事项复查复核工作,对在复查复核工作中失职、渎职的行政机关工作人员,向有关行政机关提出行政处分的建议;
(五)承办市人民政府交办的其他有关事项,并向其报告工作。
第三条 市人民政府信访事项复查复核委员会下设办公室,办公室设在市政府信访局,具体承办市人民政府信访事项复查复核的日常工作。
(一)依法受理信访事项复查或复核请求;
(二)向有关组织和人员调查取证,查阅有关文件和资料;
(三)审查信访事项处理意见或复查意见,并组织相关职能部门提出复查或复核意见;
(四)向信访人和被复查复核人送达市人民政府信访事项复查复核委员会作出的信访事项复查或复核决定书;
(五)监督被复查人或被复核人依法履行信访事项复查或复核决定;
(六)负责相关接待、咨询工作;
(七)办理市人民政府信访事项复查复核委员会交办的其他工作。
第四条 信访人请求信访事项复查或复核应当符合下列条件:
(一)信访人不服信访事项处理意见或复查意见;
(二)有具体的请求事项和事实根据;
(三)在《信访条例》规定的期限内提出;
(四)属于信访事项复查复核范围;
(五)属于市人民政府信访事项复查复核委员会管辖。
第五条 信访人请求信访事项复查或复核应当按要求提交下列材料:
(一)请求复查的,应当提交信访事项复查申请书;请求复核的,应当提交信访事项复核申请书。申请书应当载明信访人的姓名、性别、出生年月、有效证件的名称及号码、家庭住址、工作单位、请求时间、对原答复意见不服的理由、事实以及具体的复查或复核要求。不能提交申请书的,可以口头申请,由信访机构工作人员记录申请书应当载明的事项。
(二)提出复查请求的信访人应当提交原办理机关对该信访事项作出的书面处理意见的原件或复印件。提出复核请求的信访人应当提交原办理机关对该信访事项作出的书面处理意见的原件或复印件,同时提交复查机关对该信访事项作出的书面复查意见的原件或复印件。
(三)身份证明和其他材料。
第六条 市人民政府信访事项复查复核按照下列程序办理:
(一)接收申请。市人民政府信访事项复查复核委员会办公室接收信访人的信访事项复查或复核申请后,应当填写信访事项复查或复核申请登记表一式二份,一份附卷,一份交信访人。
(二)受理。市人民政府信访事项复查复核委员会办公室负责信访事项复查或复核申请的初步审查。对符合复查或复核条件的,在5日内向信访人出具受理告知单。需要补充有关材料的,申请人在5日内补充。前两项所需时间不计入受理期限。
对不符合复查或复核条件的,不予受理并书面告知信访人;对行政机关(或工作机构)未按逐级办理原则作出办理或复查意见的,经请示市人民政府信访事项复查复核委员会同意后,将有关信访事项发回该行政机关(或工作机构)组织办理(或复查)。
(三)审查。对诉求明确、事实清楚、依据充分的,可采取书面形式进行审查。对原办理或复查意见正确的,应予以维持;原办理或复查意见与信访人所提供事实依据明显不同的,应重新调查,或委托有关部门进行调查,亦可退回并责成原承办机关重新办理或复查;对原办理意见明显错误的,应直接予以纠正;对情况复杂、牵涉面广、处理难度大的,由市人民政府信访事项复查复核委员会协调组织市直相关部门进行复查或复核。
(四)作出复查或复核意见。审查完毕后,由市人民政府信访事项复查复核委员会办公室提出复查或复核意见,报市人民政府信访事项复查复核委员会负责同志审批;经审批同意后,出具正式的复查或复核意见书,加盖“遂宁市人民政府信访事项复查复核委员会”印章。
(五)答复。复查或复核意见书应当在收到信访人的复查或复核申请之日起30日内作出。
第七条 信访事项复查复核的其他规定:
(一)信访人应当自收到处理(复查)意见之日起30日内以书面形式提出复查或复核请求,也可以口头形式提出复查(复核)请求。信访人逾期提出复查或复核请求的,视为自行放弃请求复查或复核权利,原处理(复查)意见即为信访终结意见。
(二)在信访事项的复查或复核过程中,信访人提出听证申请,或者复查复核机关认为有必要听证的,可以举行听证。听证按照《四川省行政机关信访事项听证暂行办法》进行。经过听证的意见可依法向社会公示。县(区)政府和市直部门作为初次办理机关的,原则上应先进行听证。
(三)市人民政府信访事项复查复核委员会责成市直部门对有关信访事项进行复查或复核,承办的工作部门应当在规定的时间内办理完毕并报市人民政府信访事项复查复核委员会办公室。
(四)复核意见为信访终结意见。信访人对复核意见不服,仍以同一事实和理由提出投诉请求的,各级人民政府信访工作机构和其他行政机关不再受理。
(五)复查或复核意见书应当直接送达信访人。直接送达复查或复核意见书有困难的,可以邮寄送达。直接送达信访人而被拒绝接收的,留置送达,并在复查或复核办理卷宗中将情况予以记录。邮寄送达应当采用挂号信或特快专递等方式送达,并保留邮寄存根。受送达信访人下落不明或用本办法规定的其他方式无法送达的,公告送达。送达完毕后,复查或复核的有关材料由复查复核机构归档保管。
(六)本实施细则有关“5日”的规定是指工作日,不含节假日。
(七)各县(区)人民政府、市直有关部门及社会团体、企事业单位可参照本实施细则执行。
第八条 本实施细则由遂宁市人民政府信访事项复查复核委员会负责解释。
第九条 本实施细则自发布之日起施行。

最高人民法院关于经专利管理机关调解后当事人一方或双方反悔以对方当事人为被告提起诉讼的,以及专利管理机关作出行政处罚后当事人一方或双方不服以专利管理机关为被告提起诉讼的,人民法院各应作为何种案件受理的答复

最高人民法院


最高人民法院关于经专利管理机关调解后当事人一方或双方反悔以对方当事人为被告提起诉讼的,以及专利管理机关作出行政处罚后当事人一方或双方不服以专利管理机关为被告提起诉讼的,人民法院各应作为何种案件受理的答复
最高人民法院


湖北省高级人民法院:
你院鄂高法明传〔1995〕161号请示收悉,经研究,答复如下:
一、专利侵权案件中有关赔偿责任和赔偿数额的纠纷,若经专利管理机关调解后,当事人一方或双方反悔的,以对方当事人为被告提起诉讼的,人民法院应作为民事案件受理。
二、专利管理机关依据《中华人民共和国专利法》第六十条的规定,作出责令侵权人停止侵权行为,并赔偿损失的处理决定,若当事人一方或双方对专利管理机关作出的处理决定不服,以专利管理机关为被告提起诉讼的,人民法院应作为行政案件受理。
此复



1995年7月7日