中华人民共和国土地增值税暂行条例(附英文)
国务院
中华人民共和国土地增值税暂行条例(附英文)
1993年12月13日，国务院
第一条 为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。
第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。
第三条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。
第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
第六条 计算增值额的扣除项目：
(一)取得土地使用权所支付的金额；
(二)开发土地的成本、费用；
(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
(四)与转让房地产有关的税金；
(五)财政部规定的其他扣除项目。
第七条 土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
第八条 有下列情形之一的，免征土地增值税：
(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；
(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
第九条 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：
(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的；
(二)提供扣除项目金额不实的；
(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
第十条 纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
第十一条 土地增值税由税务机关征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。
第十二条 纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。
第十三条 土地增值税的征收管理，依据《中华人民共和国税收征收管理法》及本条例有关规定执行。
第十四条 本条例由财政部负责解释，实施细则由财政部制定。
第十五条 本条例自一九九四年一月一日起施行。各地区的土地增值费征收办法，与本条例相抵触的，同时停止执行。
PROVISIONAL REGULATIONS OF THE PEOPLE'S REPUBLIC OF CHINA ON LANDAPPRECIATION TAX
(State Council: 13 December 1993)
Whole Doc.
Article 1
These Regulations are formulated in order to regulate the order of
land and real estate market transactions, to reasonably adjust the benefit
from land appreciation and to safeguard the rights and interests of the
State.
Article 2
All units and individuals receiving income from the transfer of
State-owned land use rights, buildings and their attached facilities
(hereinafter referred to as `transfer of real estate'), shall be taxpayers
of the Land Appreciation Tax (hereinafter referred to as `taxpayers') and
shall pay Land Appreciation Tax in accordance with these Regulations.
Article 3
Land Appreciation Tax shall be assessed according to the appreciation
amount derived by the taxpayer on the transfer of real estate and the tax
rates prescribed in Article 7 of these Regulations.
Article 4
The appreciation amount shall be the balance of proceeds received by
the taxpayer on the transfer of real estate, after deducting the sum of
deductible items as prescribed in Article 6 of these Regulations.
Article 5
Proceeds received by the taxpayer on the transfer of real estate
shall include monetary proceeds, proceeds in kind and other proceeds.
Article 6
The deductible items in computing the appreciation amount are
as follows:
(1) The sum paid for the acquisition of land use rights;
(2) Costs and expenses for the development of land;
(3) Costs and expenses for the construction of new buildings and
facilities, or the assessed value for used properties and buildings;
(4) The taxes related to the transfer of real estate;
(5) Other deductible items as stipulated by the Ministry of Finance.
Article 7
Land Appreciation Tax shall adopt four level progressive rates as
follows: For that part of the appreciation amount not exceeding 50% of the
sum of deductible items, the tax rate shall be 30%.
For that part of the appreciation amount exceeding 50%, but not
exceeding 100%, of the sum of deductible items, the tax rate shall be 40%.
For that part of the appreciation amount exceeding 100%, but not
exceeding 200%, of the sum of deductible items, the tax rate shall be 50%.
For that part of the appreciation amount exceeding 200% of the sum of
deductible items, the tax rate shall be 60%.
Article 8
Land Appreciation Tax shall be exempt under any one of the following
circumstances:
(1) Taxpayers constructing ordinary standard residences for sale,
where the appreciation amount does not exceed 20% of the sum of deductible
items;
(2) Real estate taken over and repossessed according to laws due to
the construction requirements of the State.
Article 9
For taxpayers under any one of the following circumstances, the tax
shall be assessed according to the assessed value of the real estate;
(1) Concealment or false reporting on the real estate transaction
price;
(2) Providing false sums of deductible items;
(3) The transfer price of real estate is lower than the assessed
value without proper justification.
Article 10
Taxpayers shall report the tax to the local competent tax authorities
where the real estate is located within seven days of signing the real
estate transfer agreement, and pay the Land Appreciation Tax within the
period specified by the tax authorities.
Article 11
Land Appreciation Tax shall be collected by the tax authorities. The
department for land administration and the department for real estate
administration shall provide the tax authorities with relevant
information, and assist the tax authorities in the collection of the Land
Appreciation Tax pursuant to the law.
Article 12
For taxpayers that have not paid the Land Appreciation Tax according
to these Regulations, the department for land administration and the
department for real estate administration shall not process the relevant
title change procedures.
Article 13
The collection and administration of Land Appreciation Tax shall be
conducted in accordance with the relevant regulations of the
People's Republic of China on Tax Collection and Administration> and these
Regulations.
Article 14
The Ministry of Finance shall be responsible for the interpretation
of these Regulations and for the formulation of the Detailed Rules and
Regulations for the Implementation of these Regulations.
Article 15
These Regulations shall come into effect from January 1, 1994. The
measures of different districts for the collection of land appreciation
fees that contravene these Regulations shall cease to be implemented on
the same date.
案情简介：2007年3月5日，A银行与王某签订金额为1万元的借款合同一份，借款期限一年。同日，A银行将1万元贷款发放给王某，后王某将该款项交给赵某使用。2008年3月6日A银行与赵某签订借款合同一份，合同载明：借款金额为1万元，借款期限一年，借款用途为购买原材料。王某为该笔贷款提供连带保证。实际上该笔贷款被赵某用来偿还2007年3月5日王某在A银行所贷的1万元借款。2008年6月A银行向Y区人民法院起诉，要求赵某、王某偿还2008年3月6日所贷1万元借款本金及利息。Y区人民法院审理后认为，主合同当事人双方协议以新贷偿还旧贷，除保证人知道或应当知道外，保证人不承担民事责任。A银行与赵某约定该笔贷款用途为购买原材料，但实际该笔贷款却被用来偿还此前的贷款，借贷双方骗取王某担保，依照《担保法》第三十条、《担保法解释》第三十九条第一款的规定，判令赵某偿还借款本金1万元及利息，驳回对王某的诉讼请求。A银行不服该判决，上诉至L中院，L中院审理后驳回上诉，维持原判。
笔者认为本案的裁判结果似有不妥，王某应当承担保证责任。
本案一、二审之所以认定王某不承担保证责任，原因在于：对前一份借款合同，因赵某借新还旧，债务已消灭，故王某无须偿还；对后一份借款合同，因A银行与赵某在合同中约定借款用途为购买原材料，实际上却用来清偿前一份借款合同项下的贷款，根据《担保法》第三十条第（一）项规定：“主合同当事人双方串通骗取保证人提供保证，保证人不承担保证责任。”王某在受骗的情况下出具保证，损害了王某的利益，故王某不应担责。笔者认为，上述观点值得商榷。理由是，《担保法解释》第三十九条第一款规定：“主合同当事人双方协议以新贷偿还旧贷，除保证人知道或应当知道的外，保证人不承担民事责任。”该解释之所以作此规定是由于：1.如果在旧贷没有保证人的情况下，以贷还贷使得原来没有担保的债权变成了有担保的债权，原来的债权可能是个呆账，主合同双方当事人擅自改变贷款用途，增大了保证人的风险，所以要考虑维护保证人的利益。2.如果旧贷与新贷均有保证人，但不是同一保证人的，与上同理，不再赘述。上述两种情形的共同特征就是新贷的保证人同旧贷没有任何关联，让其为旧贷的清偿作出牺牲，没有道理。还有第三种情形，在旧贷与新贷均有保证人，且保证人为同一人的情况下，保证人原则上应当承担保证责任。原因是，在新贷和旧贷是同一个保证人的情况下，新贷的保证人与旧贷是有关联的，由于债务人用新贷还了旧贷，从而免除了保证人对旧贷的保证责任，保证人承担的风险和责任就只是针对新贷的，较之债务人按照实际贷款用途使用新贷相比，保证人承担的责任要小。比如，如果债务人按照实际贷款用途使用新贷，而不搞以贷还贷，则旧债未了又出新债，保证人要承担旧贷和新贷两笔贷款的保证责任。由此，改变贷款用途以贷还贷的，对保证人的不利影响很小，因而，保证人无论是否知道债权人与债务人搞以贷还贷，均应承担后一份贷款的保证责任。所以，《担保法解释》第三十九条第二款又规定：“新贷与旧贷系同一保证人的，不适用前款的规定。”其本意就在于此。具体到本案，王某在旧贷中是主债务人，在新贷中是保证人，似乎不符合《担保法解释》第三十九条规定的“新贷与旧贷系同一保证人”的情形，但它也不同于一般的旧贷没有保证人、新旧贷没有任何关联的情形，它的特殊性就在于新贷的保证人王某是旧贷的主债务人，新旧贷之间存在关联性，换言之，A银行与赵某骗取王某担保的行为导致王某不再承担旧贷，王某利益并未受损，如果A银行与赵某不将新贷用于偿还旧贷，而是按照合同的约定购买原材料，王某是愿意为赵某提供保证的，那么王某将承担旧贷的还款责任和新贷的保证责任。现A银行与赵某以新还旧后，王某只需承担新贷的保证责任，而免除了旧贷的还款责任，王某的责任不仅没有加重，反而减轻了。《担保法解释》第三十九条规定的以贷还贷中，用后一个保证债务替代前一个保证债务，保证人尚不能免责，举轻以明重，本案中，王某用后一个保证债务替代前一个主债务（确切说王某是前一债务的唯一债务人），王某获利更大，岂不是更应该承担保证责任吗？当然，还有观点认为，本案由于借款主体发生变化了，已不再属于以贷还贷，其实，以贷还贷并非严格的法律术语，本文也无意在此专门探讨以贷还贷的确切含义。况且，即便本案不属于以贷还贷，王某也仍应承担保证责任。《担保法》第二十四条规定：“债权人与债务人协议变更主合同的，应当取得保证人书面同意，未经保证人书面同意的，保证人不再承担保证责任。保证合同另有约定的，按照约定。”而《担保法解释》第三十条第一款规定：“保证期间，债权人与债务人对主合同数量、价款、币种、利率等内容作了变动，未经保证人同意的，如果减轻债务人的债务的，保证人仍应当对变更后的合同承担保证责任；如果加重债务人的债务的，保证人对加重的部分不承担保证责任。”我们与其说《担保法解释》作出了与《担保法》不同的规定，倒不如说《担保法解释》是根据目的限缩解释的方法，对《担保法》作了更为详尽的、更符合立法本意的解释。从《担保法解释》第三十条、第三十九条的规定可以看出，最高法院秉承的司法态度就是不管主合同双方擅自改变借款用途也好，故意骗取保证人提供保证也罢，只要此种情形没有导致保证人增大责任，保证人就仍应承担保证责任。综上，笔者认为一、二审法院判决免除王某保证责任是不妥当的。
另需指出，看到本案时，笔者颇感疑惑，虽然旧贷的款项是由王某贷出后交给赵某使用，赵某是实际用款人，但从合同责任上看，王某是唯一债务人，旧贷与赵某没有任何法律关系。那么，赵某骗取王某提供保证，却为王某偿还债务，王某却不知情，明显有悖常理，唯一合理的解释就是旧贷贷款人是王某，实际用款人是赵某，二人与A银行共同商定以贷还贷，王某辩称其不知道以贷还贷不可信。当然推定王某对以新贷偿还旧贷的事实是知道的，仅凭法官的内心确认是不够的，必须要用扎实的事实和充分的证据作为依据，综合全案，慎重认定。
