论宽严相济刑事政策下我国未成年人犯罪刑罚制度之重构
马乾龙
引言：
作为继环境污染、毒品泛滥之后的第三大社会公害的未成年人犯罪引发了世界各国与社会各界的广泛关注和重视。近年来我国未成年人犯罪形势日趋严竣并不断呈现低龄化趋势。中国青少年犯罪研究会统计资料显示，从1998年—2003年，我国未成年人犯罪平均年龄下降了2岁，2005年青少年犯罪占全国刑事犯罪的74%，而其中14—18岁的未成年人犯罪占青少年犯罪总数的70%以上。
因此有效预防与矫治未成年人犯罪已成为当前保障人权、构建和谐社会的关键所在。纵观我国刑事法律，关于未成年人犯罪的刑罚制度是以成年人犯罪为基点稍作调整而设置的，必然使得对于未成年人犯罪的矫治过分强调刑罚的作用，只看到刑罚的惩罚性与严厉性而忽视了未成年人由于生理、心理发育不成熟而具有的特殊性，片面追求刑罚的功能，以求尽快实现刑罚预防的目的，却殊不知这种适用于成年犯罪人的刑罚对于未成年人而言实质是从更深层面剥夺了其合法权益，并不能起到很好的教育与预防作用，相反很大程度上是对人权的挑衅。因此我们有必要对现有的未成年人犯罪刑罚制度进行重构，强调未成年人犯罪刑罚配置的节俭性，以使其在更大程度上维护未成年人权益，实现社会利益与未成年人利益的双丰收。
借鉴国外立法和司法实践，顺应世界潮流，对未成年人犯罪予以轻缓化是我国当前唯一的选择。但我们所谓的轻缓化并不是一味的强调“轻罚”，而是在宽严相济的刑事政策指导下进行。宽严相济的刑事政策是人类理性在刑事领域的产物，是社会法制文明程度的体现，它强调刑罚的谦抑性和人道性，其具体内容体现在宽和严两个方面，所谓“宽”是指宽大、宽容、宽缓，也就是说对于某些轻微的罪行，我们应该处以较轻的刑罚；对于某些该重判的犯罪，如果具有某些法定和酌定的减轻从轻处罚情节的，也应以宽缓态度对待。所谓“严”是指严格、严厉、严肃，即严格按照法律的规定处罚，有罪必罚。强调宽严相济的刑事政策要求充分贯彻罪刑法定、罪责刑相均衡以及适用法律人人平等三大基本原则，坚持“宽”的总体趋势，对某些规定从严；针对不同的犯罪事实，区别对待，该宽就宽，该严就严，以宽为主，宽严适中。
具体到未成年人犯罪，针对其生理、心理发育尚不成熟，辨别是非与控制自我的能力较弱，必然要求在处理未成年人犯罪的案件中坚持“教育、感化、挽救”的方针，实行较为轻缓化的刑罚，尤其强调对于非刑罚处置措施的运用，以有效的预防和遏制未成年人犯罪，保护未成年人合法权益，维护社会秩序的稳定。
第一章 未成年人犯罪刑罚制度概述
随着未成年人犯罪形势的不断严竣，它已为国际社会普遍重视。由于未成年人自身有着独特的身心特点，原本以成年人为基点构建的未成年人犯罪刑罚制度必然存在较大流弊。因此构建符合未成年人特点的刑罚制度成为有效预防和遏制未成年人犯罪的重要手段，也是当前刑事立法与司法面临的一大法律难题。但首先需要明确未成年人犯罪的概念。因为未成年人犯罪的刑罚制度概而言之就是针对未成年人犯罪设置的适合主体特殊性的刑罚制度，因此此概念的界定是未成年人犯罪刑罚制度重构的前提基础。
一、未成年人刑罚制度的内涵
（一）未成年犯罪的概念
何为未成年人犯罪？各个国家根据本国的政治、经济和文化传统而作出了不同的定义。英美法系国家首先创制了现代少年法制，它们认为未成年人犯罪是指未成年人应受刑罚处罚和有罪倾向的行为，既包括未成年人实施的触犯刑事法律的行为，又包括有犯罪倾向但未触犯刑事法律、只是违反少年法且与未成年人身份密切相关的违法行为，即“身份犯罪”。如英国《青少年法》第一条规定：“本法所称的青少年是指那些违法犯罪时不满18周岁的人”。美国《青少年犯教养法》第四十章也规定：“本章所称‘少年’是指未满18周岁的人”。美国《世界大百科全书》对少年犯罪解释为“一般地说，所谓少年罪错，它包括诸如盗窃汽车和盗窃财物这样一些行为，但这些行为如果是成年人实施的，则被认为是犯罪。也包括诸如宵禁后呆在外边或酗酒这样一些行为，但这些行为对男女少年来说是非法行为。少年罪错也包括少年反对社会规范，不论这种行为是合法还是非法的。”英美法系之所以如此定义少年犯，根源在于他们对少年犯着眼于预防，而非惩罚，淡化对其的制裁而更为强调矫治与教育。以德、俄为代表的大陆法系国家则认为未成年人犯罪只包含未成年人实施的违反刑事法律、严重危害社会从而应受惩罚的行为，排除了英法法系国家主张的违反少年法的“身份犯罪”。如：原联邦德国《青少年刑法》第4条规定“少年的违法行为看做是犯罪还是过错以及时效问题，皆依照一般刑法规定处理。”也就是说何为未成年人犯罪严格按照刑法的相关规定处理，而不考虑“身份犯罪”。《俄罗斯刑法典》第87条第2款也规定“对实施犯罪的未成年人，可以判处刑罚，或者对他们适用教育感化性强制措施。”对于刑事责任年龄的起点德、俄都规定为14周岁，即在这两个国家未成年人犯罪是指年满14周岁未满18周岁的人实施的处罚刑事法律的行为。
我国港澳台地区由于历史传统以及现行的经济、政治等因素的影响，对于未成年人犯罪的概念在各自刑法上也有不同界定。依我国台湾地区《少年事件处理法》规定看，未成年人犯罪是指12岁以上18岁以下的人实施的处罚刑事法律的行为。我国香港的法律制度由于深受英国的影响，其规定7岁以上14岁以下为相对刑事责任年龄，具体而言，此年龄阶段的未成人如明知自己行为的危害性而有意实施具有较为明显的社会危害性的行为时即为犯罪。也就是说香港刑法规定的未成年人犯罪是指已满7周岁未满14周岁的儿童实施的触犯刑律的应受刑罚处罚的行为。根据《澳门刑法典》18条关于“未满16岁的人，不可归责”可以看出澳门地区的未成年人犯罪是指已满16周岁不满18周岁的人实施的犯罪行为。
我国内地关于未成年人犯罪的概念刑法上未有明确规定，只是将刑事责任年龄划分为14周岁以下、已满14周岁未满16周岁、16周岁以上三等份。其中“已满十六周岁的人犯罪，应当负刑事责任。已满十四周岁未满十六周岁的人,犯故意杀人、故意伤害致人重伤或者死亡、强奸、抢劫、贩卖毒品、放火、爆炸、投放危险物质罪,应当负刑事责任。”由此可以看出我国负刑事责任的起点年龄为14周岁。综合我国宪法关于“未成年人是指未满十八周岁的人”的规定，可以得出我国的未成年人犯罪是指已满14周岁不满18周岁的具有刑事责任能力的未成年人实施的违法刑事法律具有严重社会危害性的依法应当受到刑事处罚的行为。具体而言，我国的未成年人犯罪包括即包括已满14周岁未满16周岁的实施的故意杀人、故意伤害致人重伤或者死亡、强奸、抢劫、贩卖毒品、放火、爆炸、投放危险物质罪，又包括已满16周岁未满18周岁的人实施的所有刑法予以禁止的行为。
（二）未成年人犯罪刑罚制度的定义
刑罚作为刑法理论的奠基石，与犯罪共同构成刑法的基本范畴，也是刑法之所以较其他法律制裁更为严厉的根本所在。犯罪论只是规定哪些行为为刑法所禁止，哪些行为可能如罪。但如何惩罚与防治犯罪行为，归根结底在于刑罚的威慑力，即通过制刑、求刑、量刑、行刑四个过程，打击犯罪，从而实现刑罚一般预防与特殊预防的目的。其中，制刑是指国家最高立法机关制定法律、设置刑种的静态立法过程；求刑是指在对被告人做出有罪认定之后，公诉机关综合案情提出对罪犯的具体的、较为确定的量刑意见；量刑是指根据刑法的相关规定，在认定犯罪的基础上，对犯罪人是否判处刑罚，判处何种刑罚以及判处多重刑罚的确定与裁量；行刑，又称刑罚执行，是指依法将生效的刑事裁判对犯罪分子确定的刑罚付诸实施。这四个阶段由于所处的时间段不同，其作用必然存在区别，相互独立而存在，但四者在司法的具体适用时又相互衔接，缺一不可。
因此，笔者认为所谓的刑罚制度是指关于刑罚的种类、刑罚裁量、刑罚执行的制度。具体到未成年人犯罪的刑罚制度，是指关于未成年人犯罪的刑罚的种类、刑罚裁量、刑罚执行的制度。结合上文关于我国内地将已满14周岁未满18周岁的人实施的处罚刑律的行为定义为未成年人犯罪，我们可以将我国的未成年人犯罪的刑罚制度界定为对已满14周岁未满18周岁的人处罚刑律的行为予以定罪、量刑及执行处罚的法律制度，具体而言包括刑罚措施和非刑罚措施。
（三）未成年人犯罪刑罚制度的渊源与发展
未成年人犯罪刑罚制度并非随着刑事法律的出现而产生，只是当未成年人犯罪日趋严重才逐渐引起社会各界包括法律界、心理学界以及社会学界的广泛重视，未成年人犯罪的刑罚制度因此而产生、发展，并根据世界各国的经济、政治、文化等因素的变化不断丰富。
联合国自1945年成立以来一直致力于全球少年儿童的保护工作，尤其是未成年犯罪人合法权益的维护，先后制定通过了一系列有关少年儿童权益保护公约，尤其是1959年通过的《儿童权利宣言》确认了“儿童最大利益原则”为保护儿童权利的一项国际性指导原则。此后又通过了《儿童权利公约》、《少年司法最低限度标准规则》（《北京规则》）、《联合国预防少年犯罪准则》（《利雅得准则》）等规则，为联合国少年司法准则的进一步规范奠定了基础。
联合国少年司法准则中关于少年犯的处置内容十分丰富，主要强调“在考虑少年的案件时，应把其福祉看作为主导因素”（《北京规则》17.1d），以实现“儿童最大利益”。具体体现在五个方面：（1）强调尽量少用监禁：“把少年投入监禁机关始终应是万不得已的处理办法，其期限应是尽可能最短的必要时间”（《北京规则》19.1），从数量上和时间上对监禁作出限制，很好的体现了第六届联合国大会第4号决议关于“除非在别无任何其他适当办法时，不得把少年罪犯投入监狱”的基本原则。“除非判决少年犯有涉及对他人行使暴力的严重行为，或屡犯其他严重罪行，并且不能对其采取其他合适的对策，否则不得剥夺其人身自由”（《北京规则》17.1C）。（2）禁止酷刑：“少年犯任何罪行不得判以死刑”（《北京规则》17.2）。“不得对少年施行体罚”（《北京规则》17.3）。“只有经过认真考虑之后才能对少年的人身自由加以限制并应尽可能把限制保持在最低限度”（《北京规则》17.1B）。“任何儿童不受酷刑或其他形式的残忍、不人道或有辱人格的待遇或处罚。对未满18岁的人所犯罪行不得判以死刑或无释放可能的无期徒刑； 不得非法或任意剥夺任何儿童的自由。对儿童的逮捕、拘留或监禁应符合法律规定并仅应作为最后手段，期限应为最短的适当时间”（《儿童权利公约》37A.B）。（3）强调非刑罚处罚。“不应使少年部分或完全地离开父母的监管，除非其案情有必要这样做”（《北京规则》18.2），依靠和求助于社区有效执行监外教养办法，逐渐完善以社区为基础的改造。“应发动志愿人员、自愿组织、当地机构以及其他社区资源在社区范围内并且尽可能在家庭内为改造少年犯做出有效的贡献。”（《北京规则》25.2）。《联合国少年司法最低限度标准规则》明确了国际社会关于矫治未成年犯罪人最为基本的处遇原则和限制规定，指出应更多的适用非监禁刑、个别化处遇。（4）保障儿童诉讼过程中的合法权益。“每一案件从一开始就应迅速处理，不应有任何不必要的拖延” （《北京规则》20.1）。“应做出努力在诉讼的各个阶段为少年提供诸如住宿、教育或职业培训，就业或其他任何有帮助的实际援助，以便有利推动改造的过程”（《北京规则》24.1）。“所有被剥夺自由的儿童均有权迅速获得法律及其他适当援助，并有权向法院或其他独立公正的主管当局就其被剥夺自由一事之合法性提出异议，并有权迅速就任何此类行动得到裁定”（《儿童权利公约》37D）。(5)保障儿童隐私。“其隐私在诉讼的所有阶段均得到充分尊重”（《儿童权利公约》40.2A）。
在联合国的大力协调与指导下，国际社会对于未成年人犯罪的处理逐步趋向轻缓化，摈弃了对未成年人犯罪一贯强调刑罚、惩罚的处置办法，更注重未成年犯罪人主体的特殊性，在处理该类案件时“采取的反应不仅应当与犯罪的情况和严重性相称，而且应当与少年情况和需要以及社会的需要相称”（《北京规则》17.1） ， 强调对未成年人犯罪处理手段的非刑罚化、非监禁化，而将刑罚处罚作为万不得已情况下的无奈之举。上述很多规定都被我国现行的未成年人犯罪刑罚制度所吸收。
我国关于未成年人犯罪的刑罚制度的建立也是经历了一个漫长的过程，虽然古代也有一些关于未成年人犯罪刑罚的规定，如西周规定：“七十曰老，八十、九十曰耄，七年曰悼。悼与耄，虽有罪，不加刑”，即7岁以下儿童、80岁、90岁以上的人犯罪，不处以刑罚。《唐律疏议》规定： 8岁以上，未满11岁，如果犯有谋反大逆、杀人等死罪，可以“上请”皇帝减轻处罚，犯强盗或盗窃以及杀人等罪可以收赎，对其他犯罪一概不负刑事责任；未满8岁的为完全无刑事责任能力人。但并未形成系统的未成年人犯罪刑罚制度。我国现存的未成年人犯罪刑罚制度是伴随着改革开放和社会转型从初具雏形到日臻丰富，其间经历了曲折复杂的发展历程。1979年中共中央转发中央宣传部、教育部、文化部、公安部、国家劳动总局、全国总工会、共青团中央、全国妇联共同做出的《关于提请全党重视解决青少年犯罪问题的报告》中提及到的“对违反犯罪的青少年要实行教育、挽救和改造的方针”为我国未成年人犯罪刑罚制度确立了基本的原则和工作重心。1984年11月我国第一个专门审理未成人刑事案件的组织——未成年人法庭在上海市长宁区人民法院刑事审判庭内部成立，1987年7月，该区法院又在未成年人法庭基础上成立了第一个审判业务一级建制的少年刑事审判庭，随后在全国范围内迅速推广，截止2004年，全国共有少年法庭2400多个。法律建设方面，形成了一套具有中国特色的未成年司法制度。如《未成年人保护法》第54条明确规定：“对违法犯罪的未成年人，实现教育、感化、挽救的方针，坚持教育为主、惩罚为辅的原则”，再次重申了我国未成年人犯罪刑罚制度的指导思想，其实质就是“要求政法机关把教育违法犯罪的未成年人、转变他们的思想作为根本任务，要满怀热情地教育、感化、挽救违法犯罪的未成年人，不让他们沿着犯罪的道路继续滑下去”。《中华人民共和国预防未成年人犯罪法》第44条规定：“司法机关在办理未成年人犯罪的案件时，应当保障未成年人行使其诉讼权利，保障未成年人得到法律帮助，并根据未成年人的生理、心理特点和犯罪的情况，有针对性地进行法制教育。对于被采取刑事强制措施的未成年学生，在人民法院判决生效前，不得取消其学籍”，涉及到了预防未成年人重新犯罪的问题。《刑事诉讼法》第14条关于“对于不满18周岁的未成年人犯罪的案件，在讯问和审讯时，可以通知犯罪嫌疑人、被告人的法定代理人到场”的规定保障了未成年人在刑事审判过程中的合法权益。《监狱法》在第六章也强调了对未成年犯的教育改造为主的原则，并规定了矫治未成年人犯罪的具体办法。2003年、2004年我国陆续出台的《关于开展社区矫正试点工作的通知》、《司法行政机关社区矫正工作暂行办法》将未成年犯罪人作为社区矫正适用的重点对象予以关注和重视。最高人民法院2006年施行的《关于审理未成年人刑事案件具体应用法律若干问题的解释》再次表明了关于未成年人犯罪“教育、感化、挽救”的方针，进一步规范和推动了我国未成年人刑事审判程序的发展，在一定程度上完善了未成年人犯罪刑罚制度体系。
纵观我国立法和司法现状，关于未成年人犯罪刑罚的法律颇多，总体趋势符合国际社会关于未成年人犯罪予以轻缓化的潮流，然而遗憾的是，相关规定零散，迄今为止未形成一套完整的符合中国国情的未成年人犯罪刑罚体系，因此有必要在此方面有所建树，以解决我国未成年人犯罪日趋严竣的的社会问题。
二、未成年人犯罪刑罚制度的价值取向
（一）刑罚功能与目的
刑罚是刑法规定的由国家审判机关依法对犯罪人适用的限制或剥夺其某种权益的强制性制裁办法。具体而言，刑罚是国家最高权力机关在刑法中制定的赋予“刑罚”名称，用以惩罚犯罪人，由人民法院依法判处并由特点机关执行的最严厉的强制方法。它因犯罪而产生，又对犯罪予以否定。作为社会对违反其生存条件的行为的一种自卫手段的刑罚，运用国际统治力量强行限制或卜杜犯罪人的某种权益，使其遭受一定的损失和痛苦，作为对其犯罪的惩罚。由此可知，强制性和惩罚性是刑罚的本质属性。正是这种特性，刑罚具有其他法律制裁措施所缺乏的功能，具体表现在三个方面：（1）对犯罪人剥夺、惩罚与教育改造的功能。国家通过限制和剥夺犯罪人的某种权益使其丧失再次犯罪的能力和条件达到防止其再犯的目的，同时这种否定性评价和谴责也必然会给犯罪人带来痛苦，使其不仅因为丧失某种权益而感受生理上的痛苦，且还因受政治上、道义上的否定评价和严厉谴责使其心理上感受到莫大的耻辱。惩罚是刑罚固有的、本质的属性。判处刑罚就意味着接受惩罚。但格劳秀斯指出“惩罚的目的就是使一个罪犯变成一个好人”，罪犯有复归社会的权利，社会有使犯罪人复归社会的义务，所以在看到刑罚的剥夺与惩罚的功能的同时，应更加强调其对犯罪人的教育改造功能，这一功能的充分发挥是实现刑罚特殊预防目的根本保障。（2）对被害人安抚的功能。通过对犯罪分子适用刑罚，能够在很大程度上抚慰被害人及其亲友因其财产和人身安全而忧虑的心理，满足他们的复仇需求，平息其仇恨和愤怒，对于犯罪行为破坏的社会心理秩序和良好的人际关系能起到一定的修复作用。充分发挥刑罚的安抚功能，对于声张正义、培养公民的法律信念和法律情感，具有十分重要的作用。（3）对社会的威慑和教育鼓励功能。刑罚的适用在使犯罪分子感受痛苦的同时，对社会上的危险分子也能起到一定的威慑作用，使他们因害怕刑罚的严厉惩罚而不敢以身试法，以实现刑罚一般预防的目的。同时刑罚的适用，对于广大社会民众的法律意识和法制观念的提高也有很大的促进作用，教育他们自觉遵守法律次序，维护法律尊严，敢于和犯罪行为做斗争。正是因为刑罚的适用具有上述三大功能，才使得其能同时达到一般预防和特殊预防的目的，最终实现维护社会稳定、构建和谐社会的目标。
（二）未成年人犯罪刑罚制度功能的转变
未成年人犯罪刑罚制度与一般刑罚制度属于种属关系，只是由于主体的特殊性而将其从一般的刑罚制度中抽取出来，其必然具有一般刑罚制度的普通属性，即对犯罪人予以惩罚改造、对受害人予以安抚、对社会进行教育改造。但由于未成年人处于发育期，各项身体机能尚不够成熟，思想单纯幼稚，缺乏足够的辨认和控制能力，对客观环境具有易感性，再加上法律意识淡薄，往往为一时的感性冲动或一己私欲而以身试法。正如贝卡利亚所言：“物质世界对人们的诱惑太大了，以至一些人想入非非，在不良因素的强烈诱惑下，不良意识变得强化，遇到适当时机就会犯罪。”未成年犯罪人既是危害社会安宁的加害者，又是遭受社会不良环境影响袭击的受害者。他们之所以走上犯罪道路，除了主观因素外，更为重要的是客观方面消极因素的影响，比如在现实中离异家庭的孩子较正常家庭的孩子更容易走上犯罪道路。因而我们在处理未成年人犯罪的案件时，不能一味地强调刑罚的惩罚与剥夺功能，把社会应承担的责任强加于未成人身上，否则刑罚就丧失了其应有的公正性，也不利于刑罚预防犯罪目的的实现。此外，未成人由于尚未形成稳定的思想意识，较之成年人而言，更容易完成改造的功能。正如前苏联生物学家巴普洛夫所说的：“用我的方法研究高级神经活动，经常的得到的最主要最强烈的印象，就是这种活动的高度可塑性及其巨大的可变性；任何东西不是不可以改变的，影响的。只要有相应的条件，一切总是可以达到的，并且向好的方面转化”，何况未成年人具有更强的可塑性。所以在处理未成年人犯罪的案件时，应将刑罚的功能由惩罚剥夺为主转化为教育改造为主，尤其是学习型的改造更为重要。因此，未成年人犯罪刑罚制度在具备一般刑罚的功能时，更强调对未成年人的教育改造，且此处的改造更多是强调学校型改造，弱化劳动改造，通过这种有效的矫正方法，改变犯罪人的价值观念和行为方式，以恢复其作为人的理智。也就是说，在处理未成年人犯罪案件时，坚持宽严相济刑事政策的指下，充分贯彻罪行法定原则，针对犯罪的不同情况，给与不同的处理措施，突出强调非刑罚措施。
准确定位未成年人犯罪刑罚制度的价值取向是有效发挥刑罚功能，实现刑罚目的，预防和遏制未成年人犯罪的关键所在。历来法学家主张的报应刑论与功利刑论是刑罚价值理论的两大基石，将其调和而成的综合刑论是当代主流。但根据各国国情的不同，刑法谦抑性的影响，加上未成人身心发育不够完善，辨认和控制能力差，对于未成年人犯罪应确立以教育刑为理念的刑罚观，多用轻缓的刑罚或非刑罚方法，实现刑罚功能由惩罚性向恢复性功能的转变。
丽水市区房屋登记办法
浙江省丽水市人民政府
丽水市人民政府令
第72号
《丽水市区房屋登记办法》已经市人民政府第100次常务会议审议通过，现予公布，自2012年2月1日起施行。
市 长：王永康
二○一一年十二月二十八日
丽水市区房屋登记办法
第一章 总 则
第一条 为规范房屋登记行为，维护房屋交易安全，保护权利人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《房屋登记办法》（建设部令第168号）等法律、法规、规章规定，结合本市市区的实际，制定本办法。
第二条 本市莲都区行政区域内的房屋登记，适用本办法。
本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。
房屋登记包括所有权登记、抵押权登记、地役权登记、预告登记和其他登记。
第三条 市住房和城乡建设行政管理部门是房屋登记工作的主管机关。
市房屋管理局（以下称房屋登记机构）负责莲都区行政区域内的房屋登记工作。
丽水经济开发区房屋产权登记所具体负责开发区范围内房屋登记的日常工作。
第四条 房屋登记簿是证明房屋权利归属和内容的根据，由房屋登记机构统一永久保存和管理。
房屋登记机构应当遵循公开、便民、规范、高效的原则，建立统一的房屋登记簿和房屋登记信息系统，提高房屋登记管理水平。
房屋登记机构应当建立可供查询的电子形式的房屋登记簿，电子登记簿根据需要可转化为纸质形式。
第五条 办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。
第二章 一般规定
第六条 办理房屋登记，一般依照下列程序进行：
（一）申请；
（二）受理；
（三）审核；
（四）记载于登记簿；
（五）发证。
第七条 房屋登记机构应当依照法律、法规、规章和本办法规定，确定申请房屋登记需要提交的材料，并将申请登记材料目录通过网站、公告栏予以公示。
第八条 房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或特定空间。
国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。
非住宅以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。
已取得权属证书房屋的分割、部分转让登记，由市住房和城乡建设行政管理部门会同市发改、国土资源、安全生产监管、公安（消防）、税务、人民银行等行政管理机关另行制定具体实施办法。
第九条 房屋共有共用部分（如中堂、门厅、走道、楼梯等），因其建筑面积和使用功能限制不宜分割的，应当在各共有户的权属证书上注明房屋共有共用部分的名称、建筑面积等；共有共用部分如有书面产权份额约定或建筑面积分摊的，应当注明各共有户的产权份额或分摊的建筑面积。
第十条 房屋登记应当由当事人提出申请，并提交申请登记材料。
申请登记材料应当提供原件；不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。
申请人为法人、其他组织的，应当使用依法登记的名称，由其法定代表人或主要负责人提出申请，并交验法人、其他组织证明；申请人为自然人的，应当使用其身份证件上的姓名，并交验身份证明文件。
申请人提供的证明文件是外文的,应当提供经公证的中文译本。申请人提供的登记材料中如有港、澳、台和外国的机构或者其他的境外机构出具的证明文件的，应当按规定办理公证或者认证。
申请人可以委托代理人申请房屋登记，代理人代为申请房屋登记的，应当提交授权委托书和代理双方当事人的身份证明文件。
无民事行为能力人和限制民事行为能力人申请房屋登记的，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请登记的，应当提交证明监护人身份的材料；因处分被监护人房屋申请登记的，还应当提供经过公证的为被监护人利益的书面保证。
境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家规定办理公证或认证。
第十一条 房屋登记机构收到申请材料后，应当查验申请材料，并就下列事项进行询问：
（一）申请登记事项是否为申请人的真实意思表示；
（二）申请登记的房屋是否为共有房屋；
（三）房屋登记簿记载的权利人是否同意更正；
（四）房屋登记机构认为需要进一步明确的其他有关事项。
询问笔录应当经申请人签字确认。申请人拒绝接受询问或拒绝签字确认的，房屋登记机构工作人员应当将情况进行记录，房屋登记机构可以作出不予受理的决定。
申请材料齐全且符合法定形式的，房屋登记机构应当受理，并向申请人出具受理凭证；申请材料不全或不符合法定形式的，房屋登记机构不予受理，并一次性告知申请人需要补正的内容。
第十二条 登记申请受理后，房屋登记机构应当对申请材料进行审核，认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。
房屋登记机构认为有必要就申请登记事项进行公告的，可以进行公告，公告期不少于10日。公告应当在房屋所在地公开发行的主要报纸或房屋登记机构确定的网站、公告栏发布。房屋登记机构认为申请登记事项涉及其他利害关系人权益的，应当书面通知利害关系人；不能直接送达书面通知的，可以采取公告方式送达。
第十三条 具有下列情形之一的，房屋登记机构应当进行实地查看：
（一）房屋所有权初始登记；
（二）在建工程抵押权登记；
（三）因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；
（四）法律、法规规定的其他情形。
房屋登记机构工作人员在实地查看时，应当制作查看记录。
申请登记的证明文件与实地查看情况不一致的，房屋登记机构可以作出不予登记的决定。
房屋登记机构实地查看时，申请人应当予以配合。因申请人不配合，导致无法完成查看的，工作人员应当在查看记录中进行记载，房屋登记机构可以据此作出不予登记的决定。
第十四条 房屋登记机构对经审核符合登记条件的，应当将房屋基本状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项记载于房屋登记簿，同时根据登记簿的记载缮写并向权利人发放房屋权属证书。
申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有”字样。
申请登记集体土地上的房屋，房屋登记机构应当在房屋所有权证或者登记证明上注明“集体土地”字样。
预告登记、在建工程抵押权登记以及法律、法规规定的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构发放房屋登记证明。
房屋登记机构将申请登记的事项记载于房屋登记簿之前，申请人可以撤回登记申请。
第十五条 有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：
（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；
（二）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；
（三）申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；
（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；
（五）房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；
（六）房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；
（七）法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。
第十六条 自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当在下列时限内将申请登记事项记载于房屋登记簿，并发放房屋权属证书（房屋登记证明）或者作出不予登记的决定，送达申请人，并且退还登记申请材料：
（一）国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日；
（二）集体土地范围内房屋所有权登记，60个工作日；
（三）抵押权、地役权登记，10个工作日；
（四）预告登记、更正登记，10个工作日；
（五）异议登记，1个工作日。
公告时间不计入前款规定时限。因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的一倍。
法律、法规对登记时限另有规定的，从其规定。
第十七条 房屋所有权证，房屋他项权证和登记证明是权利人享有房屋权利的证明，记载的事项应当与房屋登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。
第十八条 房屋权属证书、房屋登记证明破损的，权利人可以向房屋登记机构申请换发。房屋登记机构换发前，应当收回原房屋权属证书、房屋登记证明，并将有关事项记载于房屋登记簿。
房屋权属证书、房屋登记证明遗失、灭失的，权利人在房屋所在地公开发行的报刊上刊登遗失声明后，可以申请补发。房屋登记机构经公告后予以补发，并将有关事项在房屋登记簿上予以记载。补发的房屋权属证书、房屋登记证明上应当注明“补发”字样。自补发之日起，原房屋权属证书、房屋登记证明作废。
集体土地上的房屋权属证书、房屋登记证明补发前，房屋登记机构还应当就补发事项在房屋所在地的行政村公告。
第十九条 房屋权属登记，申请人应当按照国家规定交纳房屋登记费。具体收费按价格管理部门批准的标准执行。
第三章 房屋登记
第二十条 在国有土地上合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，申请人应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）建设用地使用权证明；
（四）建设工程符合规划的证明；
（五）房屋已竣工的证明；
（六）房屋测绘报告；
（七）其他必要材料。
对前款第（四）项内容，申请人可依据下列情形分别提供相关材料：
1.1984年1月5日国务院《城市规划条例》实施以前建造的房屋登记，确因特殊情况，不能提交原审批部门批准的有关建房手续或者能够证明房屋产权现状和历史情况的资料（包括地籍图纸、帐册、表卡等）的，应当提交由房屋所在地乡（镇）人民政府或者街道办事处出具并经房屋登记机构公告无异议的房屋来源证明；
2.1984年1月5日国务院《城市规划条例》实施后至1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前建造的房屋登记，应当提交有关部门的批准手续；
3.1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施后建造的房屋登记，应当提交建设工程规划许可证或规划竣工验收核准证、规划确认书。
第二十一条 国有土地上新建商品房建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，由房地产开发企业代为申请登记。房屋登记机构只在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。
第二十二条 在集体所有建设用地或者宅基地上合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，申请人应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）宅基地使用权证明或者集体所有建设用土地使用权证明；
（四）申请登记的房屋符合城乡规划的证明；
（五）房屋测绘报告或者村民住房平面图；
（六）其他必要材料。
对前款第（四）项内容，申请人可依据下列情形分别提供相关材料：
1.属历史性老宅的需提供土改时期县（区）级以上人民政府颁发的《土地房产所有权证》、买卖（典）契证或人民公社、生产大队的批建文件。若无法提供的，需提供由房屋所在地的村民委员会及乡（镇）人民政府或街道办事处出具并经房屋登记机构公告无异议的房屋来源证明。
2.1982年2月13日至1986年6月25日建造的房屋应依据国务院《村镇建房用地管理条例》的规定提供相关材料进行房屋所有权初始登记。
3.1986年6月26日至1994年4月18日建造的房屋应依据《浙江省村镇规划建设管理办法》的规定提供相关材料进行房屋所有权初始登记。
4.1994年4月19日至1997年12月31日建造的房屋应依据《浙江省村庄和集镇规划建设管理实施办法》的规定提供相关材料进行房屋所有权初始登记。
5.1998年1月1日《浙江省村镇规划建设管理条例》实施后至2007年12月31日建造的房屋，需提供县（区）级以上人民政府建设（规划）行政管理部门或受委托的乡（镇）人民政府批准的村镇规划选址意见书和村镇规划建设许可证。
6.2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》施行之后建造的房屋，需提供县（区）级以上人民政府建设（规划）行政管理部门批准的乡村建设规划许可证。
城市规划区建设用地范围内和建制镇规划区范围内的房屋登记，需提供的有关资料按本办法第二十条的规定执行。
申请村民住房所有权初始登记的，还应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明或农村集体经济组织同意登记的证明。
第二十三条 经登记的国有土地上的房屋发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后及时申请房屋所有权转移登记：
（一）买卖；
（二）互换；
（三）赠与；
（四）继承、受遗赠；
（五）房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；
（六）以房屋出资入股；
（七）因法人或者其他组织分立、合并等原因，导致房屋所有权发生转移的；
（八）法律、法规规定的其他情形。
申请国有土地上房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）房屋所有权证、土地使用权证；
（四）证明房屋所有权发生转移的材料；
（五）其他必要材料；
前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。
当事人申请转移登记提交的赠与合同、分割协议、受遗赠证明、继承证明等应当办理公证。
第二十四条 当事人申请转移登记提交的房屋买卖合同（商品房买卖合同除外），如双方或一方为港、澳、台或其他境外的自然人、法人或其他组织的，应当办理公证。
第二十五条 对已登记的集体土地上的房屋申请所有权转移登记的，申请人应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明和户籍证明；
（三）房屋所有权证书；
（四）宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；
（五）证明房屋所有权发生转移的材料；
（六）其他必要材料。
申请村民住房所有权转移登记的，应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。
农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记的，还应当提交乡（镇）人民政府或者街道办事处出具的经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。
申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构不予办理。
第二十六条 原房屋权利人在申请房屋登记前死亡或终止的，其合法的权利承受人应当在办理转移登记手续的同时提交原房屋权利人的房屋权利合法来源证明等材料，并申请补办房屋登记手续。
第二十七条 经登记的房屋发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或事实发生后及时申请房屋所有权变更登记：
（一）房屋所有权人的姓名或者名称变更的；
（二）房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的；
（三）房屋面积增加或者减少的；
（四）同一所有权人分割、合并房屋的；
（五）法律、法规规定的其他情形。
申请房屋所有权变更登记，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）房屋所有权证、土地使用权证；
（四）证明发生变更事实的材料；
（五）其他必要材料。
房屋所有权变更登记后，房屋权利人应当及时向国土资源行政管理部门申请办理建设用地使用权变更登记。
第二十八条 以国有土地上的房屋、在建工程及以集体土地上的乡镇、村企业的厂房等建筑物设定抵押的，当事人应当申请抵押权登记。
申请抵押权登记的，应当提交下列文件：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）房屋所有权证书、土地使用权证书或集体所有建设用地使用权证明；
（四）抵押合同；
（五）主债权合同；
（六）其他必要材料。
第二十九条 未通过竣工验收的建筑工程，企业首次以在建工程名义申请抵押权登记的，登记机构应当予以办理。
在建设工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当及时申请将在建设工程抵押权登记转为房屋权抵押登记。
第三十条 在房屋上设立地役权的，当事人可以申请地役权设立登记。
已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，当事人应当及时办理变更登记或注销登记。
第三十一条 有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：
（一）预购商品房；
（二）以预购商品房设定抵押；
（三）房屋所有权转让、抵押；
（四）法律、法规规定的其他情形。
预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第三十二条 权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以申请更正登记。申请更正的事项涉及第三人房屋权利的，应当征得第三人的同意。
房屋登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，房屋登记机构应当予以更正。
人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或者人民法院的执行法律文书办理相应的登记。
房屋登记机构发现房屋登记簿记载存在错误的，应当书面通知有关权利人在规定的期限内办理更正手续；权利人无正当理由逾期不办理更正手续，且错误记载不涉及房屋权利归属和内容的，房屋登记机构可以依据申请登记材料或者有效的法律文书对房屋登记簿的记载予以更正，并书面通知权利人。
第三十三条 利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记。
房屋登记机构受理异议登记的，应当将异议事项记载于登记簿。异议登记期间，房屋登记簿记载的权利人处分其房屋申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。权利人处分房屋申请登记受理后尚未记载于房屋登记簿之前，利害关系人申请异议登记的，房屋登记机构应当中止办理原登记申请，并书面通知权利人。
自异议登记之日起15日内，异议登记申请人未向人民法院提起诉讼的，异议登记失效。异议登记申请人的起诉未被人民法院受理或被驳回的，权利人可以申请注销异议登记。
异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向异议登记申请人请求损害赔偿。
第三十四条 司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、房屋登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。
第四章 责任追究
第三十五条 申请人在申请登记时隐瞒事实真相或伪造有关证件、文件，采取非法手段骗取房屋权利证书的，由房屋登记机构根据《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》第二十六条的规定，注销登记，收缴房屋权利证书，并可对个人处以1000元以上5000元以下的罚款，对单位处以5000元以上50000元以下的罚款。
第三十六条 非法印制、伪造、变造房屋权属证书或登记证明，或者使用非法印制、伪造、变造的房屋权属证书或登记证明的，由房屋登记机构依照《房屋登记办法》第九十一条规定予以收缴；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十七条 房屋登记机构及其工作人员有下列行为之一的，对有关责任人员依法给予行政处分；给他人造成损害的，依法承担相应赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）擅自涂改、毁损、伪造房屋登记簿；
（二）对不符合登记条件的登记申请予以登记，或者对符合登记条件的登记申请不予登记；
（三）其他滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的行为。
第五章 附 则
第三十八条 本市行政区域范围内其他县、市的房屋登记，可参照本办法执行。
第三十九条 本办法自2012年2月1日起施行。2010年4月28日发布的《丽水市区房屋登记办法》（丽政令第67号）同时废止。
