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鞍山市城市房屋租赁管理办法

作者:法律资料网 时间:2024-06-16 20:22:22  浏览:9011   来源:法律资料网
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鞍山市城市房屋租赁管理办法

辽宁省鞍山市人民政府


鞍山市城市房屋租赁管理办法

 (1995年12月21日 鞍山市人民政府令第四十六号)


第一章 总则

  第一条 为适应市场经济发展,加强房屋租赁管理,保障租赁双方的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市房屋租赁管理办法》、《辽宁省城镇房地产交易管理条例》及有关规定,结合我市实际,制定本办法。


  第二条 凡鞍山市城市行政区域内各种产权的各类房屋(含地下建筑)所有人,以非国家定价租金标准出租,包括:以房入股、长期包租作办公室、营业室、租赁摊床(商亭)或以承包给他人形式经营使用房屋的均属房屋租赁管理范围,一律纳入房地产市场进行管理。
  住宅用房的租赁,执行国家、省、市人民政府规定的租赁政策。


  第三条 房屋租赁当事人应当遵循自愿平等、协调一致、互利有偿的原则。
  依法议定,经房地产市场管理部门登记备案取得《房屋租赁许可证》的租赁行为受法律保护。


  第四条 鞍山市房产管理局是我市房屋租赁管理工作的主管部门。鞍山市房地产市场管理处负责房屋租赁的日常管理工作。土地、工商、税务、物价、财政等部门按各自职能分工,依法对房屋租赁实施监督管理。

第二章 房屋租赁





  第五条 具有合法产权、土地使用权证件、无产权纠纷、保证使用安全的房屋均可出租。临时房出租需有主管部门的审批手续。
  房屋租赁期限不得超过10年,逾期需继续租赁的,须到房地产市场管理部门办理延续租赁登记备案手续。


  第六条 房屋租赁,出租人和承租人须在签订租赁合同一个月内,共同到房地产市场管理部门办理登记备案,填写国家规定的房地产交易合同文本,经审核后领取《房屋租赁许可证》。未领取《房屋租赁许可证》的,工商行政管理机关不予办理营业执照。


  第七条 办理《房屋租赁许可证》手续时,须向房地产市场管理部门提交下列文书证件:
  (一)《房屋所有权证》、《土地使用证》、租赁双方单位或个人的身份证件及租赁契约或者合同;
  (二)外地在鞍人员租房,须持公安机关签发的《临时居住证》。


  第八条 房屋有下列情况之一者,不准出租:
  (一)未取得产权或产权人未授予经营管理权的;
  (二)产权有争议的;
  (三)共有房屋未取得其他共有人同意的;
  (四)已抵押,未经抵押权人同意的;
  (五)属违章建筑的;
  (六)经房产管理部门鉴定为危险房屋,不能继续使用的;
  (七)法律、法规禁止的。

第三章 租赁合同





  第九条 租赁当事人签订的租赁合同应当具备以下主要条款:
  (一)当事人的姓名或名称及地址;
  (二)房屋座落位置、面积、装修及设施情况;
  (三)房屋用途、租赁期限;
  (四)租金数额及交付方式;
  (五)房屋维修责任;
  (六)转租的约定;
  (七)变更和解除合同的条件;
  (八)违约责任;
  (九)当事人约定的其它条款。


  第十条 有下列情况之一的,可变更或者解除租赁合同:
  (一)承租人利用房屋进行非法活动的;
  (二)承租人违反合同约定改变房屋用途的;
  (三)承租人未经出租人同意转租、转借房屋的;
  (四)承租人未按合同约定按期缴纳租金且延期超过三个月的;
  (五)出租人或者承租人因不可抗力致使租赁合同不能全部履行的;
  (六)未按合同约定履行对其房屋正常维修的;
  (七)因房屋拆迁不能履行合同的;
  (八)当事人协商一致的。


  第十一条 符合本办法第十条(五)项规定,提前解除房屋租赁合同的,出租人或者承租人免除赔偿责任。


  第十二条 出租人或者承租人在租赁期间死亡,合法继承人应当继续履行原租赁合同。


  第十三条 租赁期限届满,租赁合同终止,承租人需要继续承租的,应当在合同终止前三个月提出,并经出租人同意,重新签订租赁合同。


  第十四条 变更、解除、终止租赁合同,当事人应当共同对房屋及设备进行检查,双方无异议后,签署书面意见,并在15日内到房地产市场管理部门办理注销手续。

第四章 转租





  第十五条 经出租人同意,承租人可将租赁房屋的一部分或者全部转租给第三人。


  第十六条 转租人与受转租人应按本办法规定订立转租租赁契约或者合同,转租的租赁契约或者合同的租期,不得超过原租赁合同的租期,并须重新办理登记、领证等手续。


  第十七条 转租的租赁合同生效后,转租人继续履行原租赁合同约定的义务,受转租人承担转租合同规定的权利和义务,受转租人对原出租人承担连带责任。


  第十八条 转租期间,原租赁合同变更、解除或者终止的,因转租而签订的租赁合同随之变更、解除或者终止。

第五章 租金管理与收费标准





  第十九条 房屋租赁的管理实行市场价格和评估价格相结合的方式。评估租金的标准,根据地区、环境及营业性质等因素确定。市场价租金低于评估租金的按评估租金缴纳费用。


  第二十条 房屋租赁交易手续费按租金总额的3%计取,每年收缴一次,由租赁双方平均承担,列入财政第二预算管理。


  第二十一条 房屋所有人将以划拨方式取得土地使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当将租金中所含土地收益依照国家和省有关规定上缴国库。

第六章 罚则





  第二十二条 违反本办法,有下列行为之一的,由房地产市场管理部门及工商、物价等有关部门,依据各自取权,按下列标准处罚;
  (一)未领取《房屋租赁许可证》擅自出租的,一经查出,除没收出租全部非法所得之外,并对租赁双方处以租金一至二倍的罚款,情节严重的,由房地产市场管理部门进行查封,工商管理部门吊销营业执照。
  (二)不按规定期限办理租赁手续,其违章租赁期间的房屋租金全部没收,并从逾期之日起按日加收应缴纳交易手续费0.5%的滞纳金。
  (三)租赁双方弄虚作假隐瞒租价的,处以瞒价部分二倍罚款。
  (四)变更房屋用途,解除租赁合同或者续租不办理手续的,除责令补办手续外,并处以租金30%-50%的罚款。
  (五)房屋租赁当事人拒不提交与房屋租赁有关资料的,责令其限期改正,并可处5,000-10,000元罚款,直至吊销营业执照。


  第二十三条 租赁当事人对行政处罚不服的,可在接到处罚通知书之日起十五日内向作出处罚的上级主管机关申请复议或者向人民法院起诉,逾期不申请复议、不起诉、又不履行处罚决定的,由作出处罚的机关申请法院强制执行。


  第二十四条 妨碍、阻挠房地产市场工作人员执行公务,造成后果的,由公安机关依据《中华人民共和国治安管理处罚条例》处罚,构成犯罪的,由司法机关追究刑事责任。


  第二十五条 房屋租赁管理人员滥用职权、徇私舞弊、违法乱纪的,由所在单位或上级机关给予政纪处分,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第七章 附则




  第二十六条 本办法执行中的具体问题由市房产管理局负责解释。


  第二十七条 海城市、台安县、岫岩县房屋租赁管理依照本办法制定具体办法。


  第二十八条 本办法自发布之日起施行。


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种子质量问题的法律应对

武合讲



种子质量问题既是种子法的重要内容,又是引起种子使用者与种子生产者、种子经营者产生利害冲突的主要问题,也是在农业生产资料中存在问题最多、最难解决的法律问题。作者总结多年从事处理种子质量问题纠纷律师执业的经验,就种子质量问题的法律应对,谈点个人看法,与大家探讨。
1种子质量问题的确定。
种子执法机关处理种子质量问题投诉或者司法机关审理种子质量问题纠纷,必须确定种子质量存在问题。确定种子质量存在问题的主要方法,一是委托种子质量检测机构对种子质量进行检测,二是委托专家鉴定组进行田间现场鉴定。
1. 1种子质量检测的法律应对。
《种子法》对种子质量的检测标准、检测机构、检测人员作出了明确的规定。国家已经制定了GB/T 3543.1~7—1995农作物种子检验规程和GB4404、4407、16715等农作物种子质量标准。农业部公布了多个农作物种子质量监督检验测试中心和农作物种子检验员。各省也公布了一批种子质量检测机构和农作物种子检验员。
在实践中应当注意以下问题:一是承担种子检测的机构必须具备相应的资质,否则,即使其具备相应的检测条件和检验能力,其检验结论也是无效的。例如,在山东登海种业股份有限公司与通辽市金山种子公司纠纷一案中,法院委托具备玉米种子质量检测条件和检验能力的北京市农林科学院玉米研究中心对诉前保全的实物证据代号“0201”玉米杂交种进行检测,认定送检样品就是“登海1号”。但由于该中心不具备鉴定资质,法院不予采信其检测结论 。二是即使具备鉴定资质,如果没有相应的检测条件,也不能承担某项检验业务。例如,要检测某送检品种是否“农大108”玉米杂交种,受检机构就必须具有或者能够获得“农大108”玉米杂交种及其父、母本的标准品种,否则,因为没有对照品种而无法进行种子真实性检测。三是要由执《种子检验员证》的农作物种子检验员实施检测。四是在实施种子检验时必须严格按照农作物种子检验规程实施检验,依据农作物种子质量标准出具检验报告。
1. 2田间现场鉴定的法律应对。
《农作物种子质量纠纷田间现场鉴定办法》对实施田间现场鉴定的组织机构、鉴定人员、鉴定条件、考虑因素、作出鉴定结论的基础和原则、现场鉴定书的内容等作了具体规定。
田间现场鉴定的主要任务是对导致田间出苗、植株生长、作物产量、产品品质等受到影响的原因作出分析判定。鉴定时应当通知申请人、种子经营者和种子生产者到场,避免暗箱操作。鉴定的范围主要是劣种子,不能鉴别假种子,因为在田间现场没有种植标准品种作对照的情形下,无法对种子的真实性进行判定。田间现场鉴定的出苗率不能代替种子的发芽率。
1. 3对鉴定结论的审查判断。
鉴定结论是确认种子质量问题的关键证据,是司法机关、种子执法机关处理种子质量问题所依赖的主要证据。鉴定结论是农作物种子检验员或者农业专家,运用科学方法或手段,对种子质量问题进行鉴定分析研究后作出的判断,在通常情况下较为可信。但是,由于受技术手段、业务水平、人际关系等各种因素的影响,鉴定结论也有可能是错误的。因此,对鉴定结论必须认真审查。应着重从以下几个方面审查鉴定结论:一是审查鉴定人的资格和参加鉴定的人数;二是审查鉴定人与本案有无利害关系或者影响公正鉴定的关系;三是审查鉴定结论所依据的材料是否充分可靠;四是审查鉴定结论是否符合科学原理;五是审查鉴定结论是否符合法定形式;六是审查抽样人的资格,抽样程序、方法、数量;七是审查与其他证据是否不一致。
2种子质量问题的法律责任及其法律应对。
种子质量问题产生的法律责任,可分为刑事责任、行政责任和民事责任。
2.1种子质量问题的刑事责任及其法律应对。
2.1.1生产、销售伪劣产品罪。
生产、销售伪劣产品罪,是指种子生产者、种子经营者在种子中掺杂、掺假,以假充真,以次充好或者以不合格种子冒充合格种子,销售金额五万元以上的行为。“在种子中掺杂、掺假”,是指在种子中掺入杂质或者异物,致使种子质量不符合国家法律、法规或者种子包装明示质量标准规定的质量要求,降低、失去应有使用性能的行为。“以假充真”,是指以不具有某种使用性能的种子冒充具有该种使用性能的种子的行为。“以次充好”,是指以低等级、低档次种子冒充高等级、高档次种子。“不合格种子”,是指不符合法定标准或者承诺标准的质量要求的种子。“销售金额”,是指种子生产者、种子经营者出售假劣种子后所得和应得的全部违法收入。假劣种子尚未销售,货值金额达到销售金额五万元的三倍以上的,以生产、销售伪劣产品罪(未遂)定罪处罚。货值金额以违法生产、销售的伪劣种子的标价计算;没有标价的,按照同类合格种子的市场中间价格计算。货值金额难以确定的,按照《扣押、追缴、没收物品估价管理办法》的规定,委托指定的估价机构确定。多次实施生产、销售伪劣种子行为,未经处理的,伪劣种子的销售金额或者货值金额累计计算。
2.1.2销售伪劣种子罪。
销售伪劣种子罪,是指销售明知是假的或者失去使用效能的种子,或者种子生产者、种子经营者以不合格的种子冒充合格的种子,使生产遭受较大损失的行为。“使生产遭受较大损失”,一般以二万元为起点;“重大损失”,一般以十万元为起点;“特别重大损失”,一般以五十万元为起点。
2.1.3种子质量问题刑事责任的法律应对。
生产、销售伪劣产品罪的犯罪对象只能是销售假、劣种子,否则,不构成本罪。销售金额必须达到5万元以上才能构成犯罪。
销售伪劣种子罪在客观方面表现为致使生产遭受较大损失的行为。销售假、劣种子的行为必须造成了生产遭受较大损失的结果才能构成本罪。如果只有销售行为而没有危害结果,或者虽有危害结果,但致使生产损失没有达到“损失较大”的程度,也不能构成犯罪。损失结果的计算应当科学;产量损失应当依据测产而不是估产结果计算;计算产量损失时应当即与当地该种农作物的前三年的平均单产作纵向比较,又与当地当年该种农作物的平均单产作横向比较。
两罪在主观方面都表现为直接故意,在不明知的情况下销售了假、劣种子,不构成犯罪。
2.2种子质量问题的行政责任及其法律应对。
在《种子法》中涉及种子质量问题行政责任的有两条,即第五十九条规定的生产、经营假、劣种子的行为和第六十四条规定的违反审定制度的行为。
种子执法机关依据《种子法》的规定,对种子经营者、种子生产者予以行政处罚的具体行政行为,必须合法。合法的具体行政行为应当同时具备下列六个条件:一是主要证据确实、充分。以事实为根据,以法律为准绳,是一切执法机关执法的一项基本原则。这里的主要证据,是指能够证明种子生产者、种子经营者生产、经营了假、劣种子的证据。如种子买卖合同、销售发票、种子实物、种子质检报告等。二是适用《种子法》的规定正确。三是符合法定程序。行政处罚的法定程序主要有:告知、回避、职能分离、听取当事人陈述和申辩、听证、说明理由、制作记录、时效和行政救济。四是不存在超越职权的问题。种子执法机关不得行使法律、法规没有授予的权力。也就是说,农业、林业行政主管部门不得作出吊销营业执照的处罚;工商行政管理机关不得作出吊销种子生产许可证、种子经营许可证的处罚;罚款不得超出法定幅度。五是不存在滥用职权的问题。滥用职权是指种子执法机关作出的具体行政行为虽然在其自由裁量权限内,但是,违反了法律、法规的目的和原则,并且极不合理。例如,对生产、经营少量假、劣种子的作出吊销种子生产许可证、种子经营许可证或者营业执照的行政处罚,则属滥用职权。六是不存在不履行法定职责的问题。种子执法机关所作出的具体行政行为,缺少其中任何—个条件,都属不合法的具体行政行为。对种子执法机关所作出的不合法的具体行政行为,种子经营者、种子生产者应当及时提出行政复议或者行政诉讼,保护自身的合法权益。
2.3种子质量问题民事责任的法律应对。
《种子法》第四十一条规定,“种子使用者因种子质量问题遭受损失的,出售种子的经营者应当予以赔偿,赔偿额包括购种价款、有关费用和可得利益损失。”这是法律对种子经营者向种子使用者承担民事责任的条件和范围作出的原则性规定。
2.3.1因种子质量问题承担的民事责任及其法律应对。
《种子法》第四十一条规定了种子经营者向种子使用者承担的民事责任是赔偿责任。承担民事赔偿责任的条件:一是种子经营者向种子使用者出售了种子;二是出售的种子不符合种子质量行业标准或者承诺标准;三是种子使用者遭受了损失;四是种子使用者遭受的损失与种子经营者向其出售的种子具有直接因果关系。
种子质量问题是种子使用者要求种子经营者赔偿损失的前提条件,但不是充分条件。种子使用者要求种子经营者赔偿损失,上述四个要件缺一不可。种子质量问题可能造成农作物减产甚至绝产,但又不一定。例如,种子经营者错把优质高产品种的种子装入劣质低产品种种子的包装袋内出售,出售的种子虽属假种子,但未给种子使用者造成损失,故不应承担损害赔偿责任。
3容易与种子质量问题混淆的几个问题的法律应对。
3.1农作物生长发育质量问题的法律应对。
农作物生长发育质量问题,是指农作物生长发育不良。种子质量、栽培技术、环境条件等多种问题都可以引起农作物生长发育质量问题。种子经营者仅对因种子质量问题造成农作物生长发育质量问题致使种子使用者遭受的损失承担赔偿责任。种子使用者不能证明农作物生长发育质量问题是由种子质量问题引起的,种子经营者对其损失就不应承担赔偿责任。
3.2品种缺点问题的法律应对。
品种缺点问题,是指品种含有不符合人类要求的性状。任何品种都有缺点。受科学技术水平和科研条件限制,不可能在育种阶段和审定阶段发现和克服农作物品种的全部不良性状。任何一个品种都不可能十全十美,否则,育种工作将走到终点。品种缺点问题,应当由育种家通过育种途径解决,不应由种子经营者承担赔偿责任。
解决种子缺点问题,要靠逐步建立“缺陷种子召回制度”,发现销售的种子有问题的,要及时更换;实行品种退出机制,发现经审定通过的品种已不适合农业生产需要或有难以克服缺点的,要及时退出。
3.3品种特性问题的法律应对。
品种特性问题,是指品种的抗逆性、优质性、丰产性等生物学特性不符合人类的要求。解决品种特性问题,是育种家的工作。育种家选育的品种存在或者在推广经营过程中发现某种特性表现不良或者缺少应当具有的特性,应当不予审定通过或者退出推广、经营;而不能由种子经营者承担品种特性问题造成损失的赔偿责任。
应对品种特性问题时应当注意: 抗逆性鉴定、品质检测结果以品种审定委员会指定的测试机构的结果为准。专家鉴定组制作的《田间现场鉴定书》及其鉴定结论,不能成为因品种特性问题要求种子经营者承担损害赔偿责任的依据。
3.4诉讼欺诈问题的法律应对。
诉讼欺诈,是指行为人(主要是种子使用者)以向人民法院起诉或者向种子执法机关投诉为手段,做虚假的陈述,提出虚假的证据或者串通证人提供伪造的证据,使法院或者种子执法机关做出有利于自己的判决或者裁决,从而获得财产上不法利益或者低毁种子经营者、种子生产者名誉的行为。诉讼欺诈是一种犯罪行为。遇到此种情形,种子经营者应当要求人民法院或者种子执法机关对诉讼欺诈行为人予以罚款和拘留;构成犯罪的,应向公安机关报案,依法追究诉讼欺诈行为人的刑事责任。


作者简介:武合讲,男,1954年生,菏泽学院教师,山东贵和律师事务所律师,研究方向:种子法学和种子纠纷案件的处理。执业地址:山东省菏泽市牡丹南路15号山东贵和律师事务所,邮编:274000, ttp//:ny148.olc.cn, E-mail:whj148@yahoo.com.cn,电话:13605306590、0530-5501515,传真:0530-5500505

全国人民代表大会常务委员会任免人员(1962年6月8日)

全国人民代表大会常务委员会


全国人民代表大会常务委员会任免人员(1962年6月8日)

批准任命:
沈lun为吉林省人民检察院检察长,于诚为吉林省人民检察院副检察长,田学、宋建坡、赵嘉祥为吉林省人民检察院检察员,沈lun、于诚、王耀晨、姜成男、黄玉为吉林省人民检察院检察委员会委员;
杨春华为河北省人民检察院副检察长;
孔彤云、冯子才为北京市人民检察院检察员;
于茂展、王文树、王如林、王卓云、王根生、刘学礼、乔甫宽、张良、马志强、杨衣云、杨村、蒋福元为上海市人民检察院检察员;
田培模、卢之敬、李会文、李奎江、冯玉生、董岳武为山西省人民检察院检察员;
方保印、王均、王宝仁、王忠言、王学贤、白萍、刘喜年、关兴华、李永茂、李玉德、李超、陈学恕、张晨声、张福臻、孟大龙、许庚龙、郭庆昌、杨颖、杨晓坡、滕元瑜、薛海令为辽宁省人民检察院检察员,曾化东、刘浩、张晨声、郭庆昌为辽宁省人民检察院检察委员会委员;
卢元仓、孟秦雷、骆振炳、阎增德为陕西省人民检察院检察员;
戴春发为江西省人民检察院检察员;
汤文、李宇光、许永和、王若波、魏驭文、迟新民、梁岱云、史书汉、张连生为黑龙江省人民检察院检察委员会委员;
刘仙峰为内蒙古自治区人民检察院副检察长,王树德为内蒙古自治区人民检察院检察员;
叶明章、罗先承为广东省人民检察院检察员,罗先承、叶明章、徐益三、杨毅、陈云英为广东省人民检察院检察委员会委员。
批准免去:
陈清、罗旭文的吉林省人民检察院副检察长、检察委员会委员职务,李品三、李森的吉林省人民检察院检察委员会委员职务,邱yin、刘大鹏的吉林省人民检察院检察员职务;
周晓清的黑龙江省人民检察院检察员、检察委员会委员职务,王忠文、张亨守的黑龙江省人民检察院检察员职务;
李新的上海市人民检察院检察员、检察委员会委员职务,胡骏、刘钦胜、张肖峰、王锡林的上海市人民检察院检察员职务,冯尊美的上海市人民检察院检察委员会委员职务;
阮途、胡启成、陈惠卿、刘世英的辽宁省人民检察院检察委员会委员职务,周向欣、赵怀庆、崔先峰、郭春来、金良夫的辽宁省人民检察院检察员、检察委员会委员职务,刘纯义、王殿忠的辽宁省人民检察院检察员职务;
赵俊德的安徽省人民检察院检察员职务;
马良的湖北省人民检察院检察员职务;
朱定周的四川省人民检察院检察员职务;
刘耿的内蒙古自治区人民检察院副检察长、检察委员会委员职务,王若川的内蒙古自治区人民检察院检察员、检察委员会委员职务;
莫兴的广东省人民检察院检察员、检察委员会委员职务,张子掌、平根好、王连祥的广东省人民检察院检察员职务;
穆钦、王庭祥的山西省人民检察院检察员职务。