郑州市城市房屋租赁管理办法
河南省郑州市人民政府
郑州市城市房屋租赁管理办法
政府令第68号
《郑州市城市房屋租赁管理办法》业经1998年9月11日市人民政府第七次常务会议审议通过,现予发布。
市 长 陈义初
一九九八年九月十八日
郑州市城市房屋租赁管理办法
第一章 总 则
第一条 为加强城市房屋租赁管理,维护房屋租赁市场秩序,保障房屋租赁当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《郑州市城市房地产市场管理条例》及其他有关法律、法规规定,结合本市实际情况,制定本办法。
第二条 凡在市、县(市)城市规划区内从事房屋租赁活动的单位和个人,均应遵守本办法。
房产管理部门直管公有住宅和单位自管住宅房屋的租赁,不适用本办法。
第三条 本办法所称房屋租赁,是指公民、法人或其他组织将其拥有所有权、经营管理权或其他合法的房屋,出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金,并在租赁关系终止时,将房屋返还出租人的行为。
第四条 下列行为应视为房屋租赁:
(一)只提供房屋由他人承包经营的;
(二)将房屋内的场地出租给他人使用的;
(三)将房屋内的设施、设备出租给他人就地使用的;
(四)以联营、入股等形式将房屋或房屋内的设施、设备、场地的使用权提供他人使用,只获得固定收益,不负盈亏责任的;
(五)宾馆、饭店、招待所改变旅栈业使用性质,将房屋出租给他人作为非旅栈业经营活动用房的。
第五条 市人民政府房产管理部门是本市市区(不含上街区)房屋租赁工作的行政主管部门,其所属的房屋租赁管理机构具体负责房屋租赁管理工作。县(市)、上街区人民政府房产管理部门负责本行政区域内的房屋租赁管理工作。
公安、工商、税务、物价、财政、土地等有关部门,应按照各自职责配合房产管理部门做好房屋租赁管理工作。
第六条 房屋租赁应遵循自愿、公平、诚实信用的原则。
第二章 租赁许可与登记
第七条 房屋租赁实行许可证制度和登记备案制度。
第八条 出租房屋应向市、县(市)、上街区房产管理部门申请办理房地产租赁许可证,并提交下列证件:
(一)房屋出租申请书及申请人的身份证明;
(二)房屋所有权证、房屋使用权证或其他合法证件;
(三)出租共有房屋,提交其他共有人同意出租的书面证明;
(四)出租委托代管房屋,提交委托人授权委托书;委托人在境外的,授权委托书必须依法公证;
(五)出租已抵押房屋,提交抵押权人同意的证明;
(六)法律、法规、规章规定的其他证件。
第九条 有下列情形之一的房屋,不得出租:
(一)申请人无所有权、经营管理权和其他合法证件的;
(二)司法机关或行政机关依法裁定、决定查封的;
(三)共有房屋未取得其他共有人同意的;
(四)房屋所有权或使用权权属有争议的;
(五)房屋严重损坏,影响居住、使用安全的;
(六)已抵押房屋未经抵押权人同意的;
(七)在依法发布房屋拆迁公告范围内的;
(八)法律、法规、规章禁止出租的其他房屋。
第十条 房产管理部门应自接到房屋出租申请书之日起15日内,经审查和现场核验,符合本办法规定的,发给房地产租赁许可证;不符合本办法规定的,应给予书面答复。
未取得房地产租赁许可证的房屋,不得出租,不得制作、发布房屋出租广告。
第十一条 房地产租赁许可证实行年度审验。出租人应按市房产管理部门规定的期限送审。未按规定审验的,自行失效。
第十二条 房地产租赁许可证是房屋出租的合法凭证。禁止伪造、涂改、转借、转让房地产租赁许可证。房地产租赁许可证遗失的,应当向原发证机关申请补发。
第十三条 房屋租赁关系的设立、变更、终止,当事人应自租赁合同签订、变更、终止之日起15日内持房地产租赁许可证、租赁合同及承租人的身份证明到市、县(市)、上街区房产管理部门登记备案。
第十四条 房屋租赁登记备案时,当事人应当如实申报租赁价格,不得隐瞒。
第十五条 有下列情形之一的,不予登记:
(一)未取得房地产租赁许可证或租赁合同期限超过许可证规定期限的;
(二)改变房地产租赁许可证核定用途,影响居住、安全使用的;
(三)租赁合同隐瞒租赁价格和出租面积的;
(四)租赁合同未使用统一合同文本的;
(五)租赁合同内容违反有关法律、法规和本办法规定的。
第十六条 将以划拨方式取得使用权的国有土地上的房屋出租,出租人应当按照国家、省、市有关规定将租金中所含的土地收益上缴国家,由市、县(市)、上街区房产管理部门代收。逾期交纳的,每逾期一日按应交费额加收千分之三的滞纳金。
出租房屋应当依法纳税,税款由税务部门征收,也可由房产管理部门根据税务部门委托代征。
第十七条 出租人应按规定向市、县(市)、上街区房产管理部门交纳租赁管理费。逾期交纳的,每逾期一日按应交费额加收千分之三的滞纳金。
第十八条 出租人因客观原因不能按时缴纳有关税费的,由承租人代缴。承租人代缴的有关税费,应抵付租金。
第十九条 市、县(市)、上街区房产管理部门应会同同级物价部门,定期制定并公布房屋租赁指导性租金标准。
第三章 租赁合同
第二十条 房屋租赁,当事人须签订书面租赁合同,并使用统一印制的文本。
第二十一条 房屋租赁合同应具备以下条款:
(一)当事人的姓名或名称及地址;
(二)房屋的座落、面积、装修及设施状况;
(三)租赁用途;
(四)租赁期限;
(五)租金及交付方式;
(六)房屋修缮责任;
(七)转租的约定;
(八)变更和解除合同的条件;
(九)违约责任及解决争议的方式;
(十)当事人约定的其他条款。
第二十二条 房屋租赁期满,租赁合同终止。承租人需要继续租用的,应当在租赁期满2个月前提出,与出租人重新协商签订租赁合同。租赁期满,原承租人在同等条件下有优先承租权。
第二十三条 租赁期间,出租人转让房屋所有权的,应提前3个月书面通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。承租人放弃购买的,产权转移后,受让人应按原租赁合同的约定,继续承担义务并享有权利。
出租人在租赁期限内死亡的,其继承人应继续履行租赁合同。承租人在租赁期限内死亡的,其家庭成员可以继续承租。
出租人在租赁期限内,如遇机构变化、兼并、破产等,其接收单位应继续履行租赁合同。
第二十四条 房屋所有权人将其出租房屋作抵押时,应书面通知承租人,并将租赁情况告知抵押权人。抵押期间租赁期满,出租人需继续出租的须经抵押权人同意。
第二十五条 有下列情形之一的,允许变更或者解除租赁合同:
(一)符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的;
(二)因不可抗力致使合同不能继续履行的;
(三)当事人协商一致的。
因变更或解除租赁合同使一方当事人遭受损失的,除依法可以免除责任的以外,应当由责任方承担赔偿责任。双方均有过错,造成损失的,各自承担相应的责任。
第二十六条 租赁合同发生纠纷时,当事人可以协商解决;不愿协商或协商不成的,可由房产管理部门进行调解;也可依法申请仲裁或向人民法院起诉。
第四章 出租人的权利和义务
第二十七条 出租人应按租赁合同约定的时间、面积向承租人提供房屋。
出租人未按租赁合同约定时间、面积向承租人提供房屋或所提供的房屋不符合合同约定的,应向承租人支付合同约定的违约金;给承租人造成损失的,应当承担赔偿责任。
第二十八条 出租人应按租赁合同约定向承租人收取租金。在租赁期间,未征得承租人同意,不得提高租金,不得向承租人收取租金以外的其他费用。
出租人收取租金,应开具税务部门统一印制的票据。出租人不开具票据的,承租人可以拒付租金。
第二十九条 出租人在租赁期限内,确需提前收回房屋的,应当事先征得承租人同意,并签订书面协议。给承租人造成损失的,应当承担赔偿责任。
第三十条 出租人需要对出租的房屋改建、扩建或装修的,应当与承租人就房屋改建、扩建或装修后的租金及承租人损失的补偿等事项协商一致签订书面协议后方可进行。
第三十一条 出租人应按租赁合同约定的责任,负责检查、维修房屋及其设施,保证房屋安全,因维修房屋不善,给承租人造成损失的,应承担赔偿责任。
出租人有权对承租人使用房屋的情况进行监督,不得干扰或妨碍承租人正常、合理使用房屋。
第三十二条 承租人有下列行为之一的,出租人有权解除租赁合同:
(一)利用房屋进行违法活动的;
(二)擅自改变房屋结构或约定用途的;
(三)擅自将房屋转租第三人的;
(四)拖欠房租累计6个月以上的;租期6个月以下拖欠房租连续2个月的;
(五)法律、法规规定的其他情形。
第五章 承租人的权利和义务
第三十三条 承租人按照租赁合同约定享有所承租房屋的使用权。
第三十四条 承租人应按租赁合同约定向出租人交付租金。承租人未按约定的时间交付租金的,应当向出租人支付合同约定的违约金。
第三十五条 出租人有下列行为之一的,承租人有权解除租赁合同:
(一)未按合同约定时间向承租人提供房屋的;
(二)向承租人收取租赁合同约定以外的其他费用的;
(三)违反规定干扰或妨碍承租人正常、合理使用房屋的;
(四)出租人未按规定向承租人开具票据的;
(五)未按合同约定的责任检查、维修房屋及其设施,影响承租人正常使用和居住安全的。
第三十六条 承租人应当保护并按租赁合同约定合理使用房屋,不得改变房屋结构和改建、扩建房屋。承租人确需改变房屋用途或装饰装修的,应当征得出租人书面同意。
因承租人过错造成房屋损坏的,承租人应当负责修复或赔偿。
第三十七条 租赁期间,承租人未经出租人同意中止使用房屋的,承租人应继续承担支付租金的义务。
第三十八条 租赁房屋期满,承租人未经出租人同意或未与出租人达成续租协议而逾期不搬出的,属非法侵占,承租人应按原租金的2倍向出租人支付违约金;给出租人造成损失的,应承担赔偿责任。
第三十九条 租赁期间,房屋出现紧急险情影响房屋安全或正常使用的,承租人可采取防范措施,所必需的费用由出租人承担。
第六章 转 租
第四十条 承租人在租赁期间经出租人同意,并就收益分配达成一致意见签订书面协议后,可将承租房屋的部分或全部转租给第三人。
受转租人不得将租赁房屋再行转租。
第四十一条 一方提供土地使用权,另一方提供资金合作建房,投资方以其投资在一定期限内抵交租金的,提供土地使用权的一方为出租人,提供资金的一方为承租人。提供资金的一方将房屋再行出租的,视为转租。
第四十二条 转租房屋的,转租人与受转租人应当签订转租合同,并按本办法规定办理登记备案手续,交纳租赁管理费。
第四十三条 转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期,但出租人与转租人另有约定的除外。
第四十四条 转租人或受转租人损害出租人合法权益的,转租人和受转租人应当承担连带赔偿责任。
第四十五条 转租期间,原租赁合同变更、解除或终止的,转租合同也随之相应变更、解除或终止。
第七章 罚 则
第四十六条 对违反本办法的行为,由市、县(市)、上街区房产管理部门按照下列规定处罚:
(一)未办理房地产租赁许可证出租房屋的,出租行为无效,责令限期补办,没收违法所得;
(二)违反本办法第九条规定出租房屋的,出租行为无效,责令改正,没收违法所得,对出租人并处违法所得1倍以下罚款;
(三)违反本办法第十三条、第四十二条规定未办理登记备案的,责令限期补办、补交税、费,对当事人可处以100元以上1000元以下罚款;逾期仍不登记的,处以500元以上3000元以下罚款;
(四)受转租人再行转租房屋的,转租行为无效,责令改正,处以违法所得1倍以上3倍以下罚款,但最高不超过20000元;
(五)违反本办法第十二条第二款规定的,责令改正,处以1000元以下罚款;
(六)违反本办法第十四条规定的,责令改正,补交有关费用,并可处以应交费用2倍以下罚款。
第四十七条 违反本办法的行为,触犯其他法律、法规规定的,由有关部门依照法律、法规规定处罚。
第四十八条 房屋租赁当事人和有关人员干扰、阻挠房产管理部门租赁管理人员依法执行公务的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》规定处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第四十九条 当事人对房产管理部门所作的处罚决定不服的,可依法申请复议或向人民法院起诉。
当事人逾期不申请复议、不起诉,又不履行行政处罚决定的,由作出处罚决定的房产管理部门申请人民法院强制执行。
第五十条 房产管理部门租赁管理人员徇私舞弊、贪污、受贿的,由有关部门给予行政处分;情节严重,构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第八章 附 则
第五十一条 本办法由市房产管理局负责解释。
第五十二条 本办法自发布之日起施行。
财政部关于当前应对金融危机加强企业财务管理的若干意见
财政部
财政部关于当前应对金融危机加强企业财务管理的若干意见
财企[2009]52号
当前，国际金融危机还在扩散和蔓延，对我国实体经济的影响日益加深。部分企业出现生产经营压力加大、库存积压严重、运营资金趋紧、盈利水平下降等突出问题，企业财务风险进一步加大。为应对国际金融危机，党中央、国务院实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，提出“扩内需保增长、调结构上水平、抓改革增活力、重民生促和谐”的宏观调控要求。各级政府陆续出台了财税、金融、产业等一系列政策措施，形成了促进经济平稳较快发展的政策体系。各类企业积极采取应对措施，调整发展战略，改善经营管理，取得了积极成效。但是，我国企业生产经营仍然面临外部环境恶化、投资风险加剧、资产质量下降、财务负担加重等新情况新问题。为提高企业防范和化解财务风险的能力，增强企业发展实力，保持企业平稳健康发展，现就当前进一步加强企业财务管理有关重要事项提出如下意见：
一、充分认识加强企业财务管理的重要意义。随着国际金融危机对我国实体经济影响的不断加深，企业的经营风险最终将转变为财务风险。在应对国际金融危机中，继续保持企业平稳健康发展，提高企业抗风险能力，对于确保我国经济平稳运行、实现中央提出的宏观调控目标具有重要意义。企业财务管理处于企业管理的中心环节，企业经营成果最终都要反映到财务成果上来。因此，越是在特殊困难的时候，越要重视和加强企业财务管理，始终把加强企业财务管理放在更加突出的位置。各类企业应当按照国家统一的财务制度规定，强化财务管理，切实提高企业经营管理水平，有效应对国际金融危机，防范企业财务风险，保持企业和经济平稳健康发展。
二、积极稳妥地推进企业并购重组。并购重组是推进经济结构战略性调整的重要举措，也是企业实施国际化经营的有效途径。在国际金融危机日益加深的形势下，企业既要抓住有利时机，积极参与全球资源配置、实施跨国并购，也要认真贯彻落实国家制定出台的产业调整与振兴规划，按照市场化原则，积极稳妥地开展并购重组工作。应根据企业发展战略、财务状况和风险承受能力，分析研究并购重组的必要性和可行性，避免因盲目扩张造成不必要的损失。树立和强化风险防范意识，按照国家法律法规和企业内部管理制度，严格履行内部决策和审批程序，审慎开展并购重组。加强对被兼并企业的整合力度，优化调整业务流程，扩大并购重组协同效应。开展境外并购重组的企业，要高度关注国际市场汇率变化等经济风险，深入研究被投资国的政治、法律环境及社会状况等因素，规避境外投资风险。
三、切实加强企业金融衍生品投资管理。借鉴和运用金融衍生品工具，是企业积极参与市场竞争、规避市场风险的一个重要手段。在我国经济融入世界经济一体化的形势下，企业应加强对国际国内经济、金融、市场等形势的分析判断，掌握金融创新产品，熟悉市场运行规则，合理运用金融工具，重点加强对金融衍生品投资的管理。重视专业人才的引进和培养，充分发挥专业人才优势，按照市场监管要求开展交易活动，有效控制金融产品投资风险。增强风险防范意识，健全企业内部金融衍生品投资控制制度，完善管理和决策程序，杜绝金融衍生品投机行为。根据企业主营业务发展需要，审慎从事套期保值等金融衍生品投资，合理选择交易品种，控制交易数量和交易期限，严格遵守交易规则，敏锐应对市场变化。要加强外汇资产管理，减少汇兑损失。
四、改进和加强企业对外担保业务管理。国际金融危机的日益加深，使企业开展对外担保业务的风险增大。企业应加强市场调研，了解被担保方企业的生产经营状况，稳妥地开展对外担保业务。按照国家法律法规的规定，建立企业内部担保业务工作规程，加强企业对外担保业务的管理。健全企业担保业务审批管理制度，严格履行审批程序，从严控制企业对外提供担保、抵押、质押等业务。慎重评估被担保方的资产状况及偿债能力，制定完备的风险控制预案，把担保风险控制在最低程度。
五、切实强化企业应收账款和预付账款管理。国际金融危机使我国企业面临的外部环境更加复杂多变，经营风险与财务风险骤增，特别是外贸出口企业面临的经营风险更大。企业应当高度重视应收账款和预付账款管理，强化合同订单管理，提高预收账款比例，减少预付款金额。加强货款回收管理，落实催收责任，提高应收款周转速度。强化应收账款和预付账款风险预警预报，采取必要的保险或再保险办法，降低坏账比例。密切关注进口国政治经济形势，认真研判进口国企业的生产经营状况，适时调整出口策略和方式。重点加强国外客户授信管理，客观评估国外客户信用状况及支付能力，及时调整出口销售结算方式，严格控制因出口带来的坏账风险。
六、着力加强企业成本管理和控制。市场需求萎缩，企业面临营业收入下滑、成本费用刚性支出、盈利能力下降等多重困难。严格控制企业成本，是企业应对国际金融危机冲击的重要举措。进一步优化业务和管理流程，推行全面预算管理，强化各项预算定额和费用标准的约束力。树立过紧日子的思想，强化精细管理，推进挖潜增效，降低企业成本费用水平。重点加强对原材（燃）料及辅助材料的采购管理，妥善处理集中采购与分散采购的关系，努力把原材（燃）料及辅助材料成本控制在预算范围内。大力倡导节俭意识，尽可能减少非生产性支出，努力降低管理费用。规范企业员工薪酬管理制度，合理确定企业管理人员薪酬水平，避免拉大经营管理者与员工之间的薪酬差距。
七、积极缓解企业库存压力。经济减速和外需乏力是企业库存压力不断加大、严重影响企业正常生产经营的重要因素。应采取综合措施，有效缓解企业库存压力，不断提高企业产销率。坚持以销定产，准确把握产品市场发展态势，加强市场形势预测，科学合理组织生产，适时调整产品结构。对涉及国家战略安全及国计民生的重要物资，要主动配合国家有关部门加大国家及商业收储力度，减轻企业库存压力。充分发挥现有营销网络优势，拓展国际国内营销区域，消除营销盲点，努力扩大区域销售份额，不断提高产品市场占有率。重点加强对发展中国家等新兴市场的开拓力度，培育和发展新的外贸增长点，扩大外贸出口。紧紧抓住家电、汽车下乡等政策机遇，更加重视农村市场开发，完善企业农村市场营销网络体系，努力开辟农村消费市场。
八、重视加强企业现金流管理。稳定充足的现金流，是企业应对危机、稳健经营、健康发展的重要保证。全面树立以资金管理为主导的企业财务管理理念，强化现金流管理意识，高度重视企业现金流管理。妥善处理资金集中管理与分散管理的关系，倡导资金集中管理，降低资金成本，增强资金保障能力。强化资金计划管理，增加现金流入，控制现金流出，保障资金安全。努力缩短资金循环周期，防范资金风险，保障资金运转安全。健全企业现金流管理制度，建立有效的管理信息系统，进一步改进和加强对现金流的动态监控，确保企业资金链不断裂。
九、调整完善企业财务战略。企业财务战略决定着企业财务管理活动的范围和方向，也是企业开展财务工作的基本纲领。应根据外部经济环境变化及企业发展战略，适时调整企业财务战略，增强企业财务战略的指导性、实效性和约束力。充分发挥企业财务战略的统领作用，科学安排企业年度筹资、投资、经营、收益分配等现金流计划，调整完善企业资本营运、资产管理及收益分配等财务管理事项，推动落实企业发展战略和经营目标，不断提升企业的市场竞争力。
十、注重加强企业财务风险分析和预测。财务风险分析和预测是企业控制未来财务风险的重要方法，也是企业进行经营决策的重要依据。准确把握宏观经济形势和市场发展变化，高度关注宏观经济运行信息及重要指标，主动调整企业各项财务指标和目标任务，对企业未来财务活动和财务成果作出科学预判，当好企业战略决策的参谋助手。加强经济、财务、市场、政策等信息体系建设，强化财务风险分析和预测与企业发展战略的相互衔接，合理运用财务风险分析和预测方法，提高企业财务管理水平，提升企业的战略决策能力。注重发挥企业财务信息的预警作用，加强企业财务风险监测预警工作，发现重大经营风险或财务风险，要及时向主管财政机关报告。
十一、积极贯彻落实各项财税等政策措施。把加强企业财务管理与落实各项财税政策紧密结合起来，增强应对国际金融危机的能力。认真贯彻中央提出的宏观调控政策，正确运用国家财政、税收、金融等政策手段，有效应对国际金融危机。积极落实国家产业调整与振兴规划，推进企业技术进步和产业升级。充分利用国家节能减排、促进中小企业发展、支持外经贸发展、促进产业技术成果转化等政策措施，积极推进企业转变发展方式，增强发展后劲。积极运用国家科技创新政策，加快企业技术中心或工程中心建设，不断推进企业自主创新，增强核心竞争力。根据国家产业政策和企业发展战略，科学配置企业资本、技术、管理、劳动等生产要素，改造提升企业生产工艺及技术装备，增强企业竞争力。
十二、切实加强企业财务人员队伍建设。拥有一支政治过硬、业务精通的财务人员队伍，对于企业应对当前国际金融危机冲击更加重要。高度重视企业财务人员队伍建设，培养一批懂管理、会算账、善理财的高素质财务工作人员。根据企业发展战略和业务发展需要，研究制订企业财务人员培训规划，结合企业财务工作实际，合理安排企业财务人员培训工作。加大企业财务人员培训力度，重点培训《企业财务通则》、《企业会计准则》、《企业内部控制基本规范》等财务会计制度、财政企业政策及各类税收法律法规，提高财务人员政策水平和业务素质，不断夯实企业财务工作基础。注重学习研究国家宏观经济政策，拓宽企业财务人员视野，充实企业财务人员宏观经济知识，提高企业财务人员综合素质。加强企业财务人员职业道德素质建设，严格遵守国家财经法规制度，增强预防腐败的能力。
二OO九年四月九日
