淄博市城市房屋拆迁估价管理规定
山东省淄博市人民政府
淄博市人民政府关于印发《淄博市城市房屋拆迁估价管理规定》的通知
淄政发〔2004〕165号
各区县人民政府,高新区、齐鲁化工区管委会,市政府各部门,各有关单位,各大企业,各高等院校:
现将《淄博市城市房屋拆迁估价管理规定》印发给你们,请认真贯彻执行。
《淄博市人民政府批转市房产管理局市物价局〈关于淄博市城市房屋拆迁有关价格标准的意见〉的通知》(淄政发〔2001〕95号)同时废止。
淄博市人民政府
二○○四年七月五日
淄博市城市房屋拆迁估价管理规定
第一条 为规范城市房屋拆迁估价行为,维护拆迁当事人的合法权益,根据有关法律、法规和《建设部关于印发城市房屋拆迁估价指导意见的通知》(建房字〔2003〕234号),结合本市实际,制定本规定。
第二条 本市城市规划区内国有土地上房屋拆迁涉及的房地产估价活动,适用本规定。
第三条 本规定所称城市房屋拆迁估价,是指为确定房屋拆迁许可证规定的拆迁范围内被拆迁房屋及其附属设施的货币补偿金额,根据被拆迁房屋的用途、区位、建筑面积等因素,对其房地产市场价格进行的评估。
房屋拆迁评估价格,为被拆迁房屋的房地产市场价格,不包含搬家补助费、临时安置费、停产停业补助费及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬家补助费、临时安置费、停产停业补助费,按照《淄博市城市房屋拆迁管理办法》的规定执行。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额,由拆迁人和被拆迁人协商确定,协商不成的可以通过委托评估确定。
第四条 拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构(以下简称估价机构)承担,估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。
第五条 拆迁估价应当坚持独立、客观、公正、合法的原则。任何组织或者个人不得非法干预拆迁估价活动和估价结果。
第六条 房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋,原则上由一家估价机构评估。需要由2家或者2家以上估价机构评估的,估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。
第七条 估价机构由拆迁人和被拆迁人在拆迁公告公布之日起7日内协商或者抽签确定。在规定期限内达不成一致的,由房屋拆迁管理部门指定估价机构进行评估。
估价机构确定后,一般由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。
第八条 估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务。估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的,应当回避。
第九条 拆迁当事人有义务向估价机构如实提供拆迁估价所需的资料,并协助估价机构进行实地查勘等工作。
因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘的,估价机构可以依据掌握的有关资料和同类房屋情况进行估价,并由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证,并在估价报告中作出相应说明。
第十条 估价机构和估价人员需要查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产信息的,房地产管理部门应当允许查阅。
第十一条 拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。
拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的,以当期(段)房屋拆迁实施之日为估价时点。
拆迁估价的价值标准为公开市场价值,不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
第十二条 被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准。
拆迁当事人对被拆迁房屋的权属证书及权属档案的记载有异议的,可以协商解决。对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的,可以按照协商结果进行评估。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的,应当向城市规划行政主管部门申请确认;对被拆迁房屋的面积不能协商一致的,可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。
第十三条 拆迁估价应当参照当地类似房地产的市场交易价格,结合被拆迁房屋的房地产状况进行。
第十四条 估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日,并进行现场说明,听取有关意见。
公示期满后,估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。
第十五条 拆迁当事人对估价报告有疑问的,可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。
第十六条 拆迁当事人对估价结果有异议的,自收到估价报告之日起5日内,可以向原估价机构书面申请复核估价,也可以另行委托估价机构评估。
拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的,该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的,应当重新出具估价报告;估价结果没有改变的,出具书面通知。
拆迁当事人另行委托估价机构评估的,受托估价机构应当在10日内出具估价报告。
第十七条 拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的,自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内,可以向市房屋拆迁估价鉴定专家委员会(以下简称市估价专家委员会)申请技术鉴定。
第十八条 市房屋拆迁管理部门应当成立由资深专职注册房地产估价师及房地产、城市规划、法律等方面专家组成的市房屋拆迁估价鉴定专家委员会,对拆迁估价进行技术指导,受理拆迁估价技术鉴定。
第十九条 市估价专家委员会受理房屋拆迁估价技术鉴定申请后,应当在10日内指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组,对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。
估价报告不存在技术问题的,应维持估价报告;估价报告存在技术问题的,估价机构应当改正错误,重新出具估价报告。
鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的,应当回避。
原估价机构应当配合市估价专家委员会做好鉴定工作。
第二十条 市估价专家委员会成员、估价机构、估价人员应当回避而未回避的,其鉴定意见或者估价结果无效。
第二十一条 对有下列行为之一的估价机构和估价人员,依据《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》等规定进行处罚,并记入其信用档案:
(一)出具不实估价报告的;
(二)与拆迁当事人一方串通,损害对方合法权益的;
(三)以回扣等不正当竞争手段获取拆迁估价业务的;
(四)允许他人借用自己名义从事拆迁估价活动或者转让、变相转让受托的拆迁估价业务的;
(五)多次被申请鉴定,经查证,确实存在问题的;
(六)违反国家标准《房地产估价规范》和本规定的;
(七)法律、法规、规章规定的其他情形。
第二十二条 以产权调换作为房屋拆迁补偿、安置方式的,对所调换房屋的房地产市场价格评估参照本规定执行。
本市城市规划区内集体土地上和城市规划区外国有土地上的房屋拆迁涉及的房地产估价活动,参照本规定执行。
第二十三条 本规定自公布之日起施行。此前已颁发房屋拆迁许可证的拆迁项目,其拆迁估价不适用本规定。
是商标侵权而非正常标示企业名称
北京市辽海律师事务所 谷辽海
天津市昊阳玻璃珠有限公司（以下简称昊阳公司）于2000年9月7日在第19类商品上获得了“昊阳”商标专用权。2002年10月22日~25日和2003年4月15日~17日，天津市港德工贸有限公司（以下简称港德公司）在参加“第六届国际公路水运交通技术与设备展览会”和“2003中国（北京）交通建设科技博览会”时，在其展位会标上以“昊阳”的名义对外进行宣传，使得参会人员及客户都认为昊阳公司已经被港德公司收购。昊阳公司以港德公司未经许可、擅自使用“昊阳”商标，侵犯了昊阳公司的注册商标专用权为由诉至法院，请求判令港德公司赔偿经济损失100万元。
港德公司认为，自己并不知晓“昊阳”商标，也从未使用过与“昊阳”相同或近似的标志，而是使用公司自己的“港德”商标，没有侵犯昊阳公司的商标权。昊阳公司提出的2002年展会一节，已经超过诉讼时效。因此，该公司不同意昊阳公司的诉讼请求。
法院经审理后认为：昊阳公司依法享有“昊阳”图文组合商标专用权。港德公司在展位上悬挂的自己企业名称之后添加了“（昊阳）玻璃微珠厂”和“昊阳玻璃珠厂、玻璃砂厂”的名称，从展位的整体效果来看，该种使用方式并未起到标志和区分商品来源的作用，不是商标性质的使用，而属于标示企业名称的行为，因此并未侵犯昊阳公司的商标专用权。法院依据《商标法》第五十一条之规定，判决驳回天津市昊阳玻璃珠有限公司的诉讼请求。
评析意见
前述案件人民法院的观点值得商榷。笔者认为，法院在认定事实和适用法律方面都存在错误。被告在被控商品的商业活动中，使用原告注册商标，未经任何许可。被告陆续两次在展览会上展示被控商品的企业名称为天津市港德工贸有限公司“（昊阳）玻璃微珠厂”和“昊阳玻璃珠厂、玻璃砂厂”，使用含有原告注册商标的企业名称，足以造成相关公众的混淆。人们会误认为被控侵权商标与注册商标所标示的商品来自同一市场主体，或者虽来自不同的市场主体，但使用两者的市场主体之间存在经营上、组织上或法律上的关联。
相关公众是指与商标所标示的某类商品有关的消费者和与前述商品的营销有密切关系的其他经营者。在确定相关公众时，应当考虑商品性质、种类、价格等因素对其范围及注意程度的影响。由于被告在商业活动中使用了原告的注册商标，使人们对被控商品的来源产生了误认，显然侵犯了原告的注册商标专用权。可是法院却认为，港德公司在展位上悬挂的自己企业名称之后添加了“（昊阳）玻璃微珠厂”和“昊阳玻璃珠厂、玻璃砂厂”的名称，从展位的整体效果来看，该种使用方式并未起到标识和区分商品来源的作用，不是商标性质的使用，而属于标示企业名称的行为，因此并未侵犯昊阳公司的商标专用权。笔者认为法院的这种认定有悖于我国法律和司法解释的规定。最高人民法院《关于审理商标民事纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条第一项对《商标法》第五十条第（五）项有明确解释。“下列行为属于商标法第五十二条第（五）项规定的给他人注册商标专用权造成其他损害的行为：（一）将与他人注册商标相同或者相近似的文字作为企业的字号在相同或者类似商品上突出使用，容易使相关公众产生误认的。”从该条来分析，被告侵权十分明确。（完）
附件：法院生效民事判决
北京市朝阳区人民法院
民事判决书
（2005）朝民初字第19570号
原告天津市昊阳玻璃珠有限公司，住所地天津市宝坻县城关镇残联楼。
法定代表人唐德勋，该公司总经理。
委托代理人李继泉，北京市金栋律师事务所律师。
被告天津市港德工贸有限公司，住所地天津市大港区上古林街工农村。
法定代表人徐复生，该公司经理。
委托代理人张恩富，北京市北方律师事务所律师。
委托代理人孔德义，北京市北方律师事务所律师。
原告天津市昊阳玻璃珠有限公司（简称昊阳公司）诉被告天津市港德工贸有限公司（简称港德公司）商标侵权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。昊阳公司的法定代表人唐德勋、委托代理人李继泉，港德公司的委托代理人张恩富到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
昊阳公司诉称，我公司成立于1998年，早在2000年9月7日就在第19类商品上获得了“昊阳”商标的专有使用权。2002年10月22日－25日和2003年4月15日－17日，港德公司在参加“第六届国际公路水运交通技术与设备展览会”和“2003中国（北京）交通建设科技博览会”时，在其展位会标上擅自以“昊阳”的名义对自己进行宣传。港德公司的上述行为使所有参会人员及全国客户都认为“昊阳”已经改为“港德”，被港德公司收购。港德公司未经我公司许可擅自使用“昊阳”商标，侵犯了我公司对“昊阳”商标享有的专有使用权，给我公司造成巨大经济损失，故起诉要求港德公司赔偿经济损失100万元。
港德公司辩称，我公司并不知道有“昊阳”商标，也从未使用过与“昊阳”相同或近似的商标，而是使用我公司自己的“港德”商标，没有侵犯昊阳公司的商标权。而且，昊阳公司提出的2002年展会一节，已经超过诉讼时效。因此，我公司不同意昊阳公司的诉讼请求。
经审理查明，昊阳公司成立于1998年12月30日，2000年9月7日经国家工商行政管理总局商标局核准获得图形＋“昊阳”文字商标的注册，核定使用的商品为第19类——路标用玻璃颗粒，发光铺路材料，玻璃微珠。2003年11月13日，昊阳公司因未在规定的时间内参加2002年度企业年检，被天津市工商行政管理局宝坻分局吊销营业执照。昊阳公司在庭审中认可公司于2003年3月7日已经停业。
港德公司成立于2002年5月22日，是一家生产经营玻璃微珠系列产品的企业。2002年10月22日至25日，港德公司参加了在农业展览馆举办的“第六届国际公路水运交通技术与设备展览会”，其展位上方悬挂的牌匾内容包括港德公司的标识和“天津市港德工贸有限公司（昊阳）玻璃微珠厂”中英文文字。展位内的接待台和张贴的宣传品上也标注了港德公司的标识。2003年4月15日至17日，港德公司又参加了在农业展览馆举办的“2003中国（北京）交通建设科技博览会”，其展位上方悬挂的牌匾内容为“天津市港德工贸有限公司（昊阳玻璃珠厂、玻璃砂厂）”。展位内张贴的宣传品上标注了港德公司的标识。上述标识中使用的变形字母和文字部分，与港德公司日后注册商标是一致的。
港德公司对上述参展情况拍摄了照片。2005年1月，昊阳公司的法定代表人唐德勋到港德公司工作，期间唐德勋获取了港德公司参加上述展会的照片，知晓了牌匾的内容。
2004年1月14日，港德公司获得了字母变形＋“港德”文字的商标注册，核定使用的商品为第19类。庭审中，港德公司提出其在展会牌匾上使用“昊阳”二字是因为曾经想将“昊阳”作为企业字号，但并未就此举证。
上述事实，有工商登记档案、商标证、展会现场照片、港德公司宣传册，以及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为，昊阳公司已经就涉案的图形＋“昊阳”文字商标进行注册，故其对该商标所享有的注册商标专用权应受法律保护。
根据我国商标法的有关规定，未经注册商标所有人的许可，在同一种商品或者类似商品上使用与其注册商标相同或者近似的商标的，为侵犯注册商标专用权的行为。判断是否构成侵犯注册商标专用权，首先应当判断被控侵权的商品与注册商标核定使用的商品是否相同或近似。本案中，港德公司生产的商品与昊阳公司所有的图形＋“昊阳”文字商标被核准的商品均为第19类玻璃微珠等，属于同类商品。
侵害商标权的构成以商标使用行为的存在为先决条件，因此本案的焦点问题在于港德公司在涉案展览会上使用“昊阳”二字的行为是否属于商标的使用。
商标是区分商品来源的符号，我国《商标法实施条例》第三条规定，商标的使用包括将商标用于商品、商品包装或者容器以及商品交易文书上，或者将商标用于广告宣传、展览以及其他商业活动中。据此，所谓商标的使用是指将符号用于商业活动中，并起到区分商品来源的作用。本案中，港德公司在其展位上悬挂的自己企业名称之后使用“（昊阳）玻璃微珠厂”和“（昊阳玻璃珠厂、玻璃砂厂）”的行为，前者给人的印象是港德公司下设有名为“昊阳”的玻璃微珠厂，后者给人的印象是港德公司还使用过“昊阳玻璃珠厂”和“昊阳玻璃砂厂”的企业名称。从展位的整体来看港德公司的使用行为，其在上述使用行为的同时，还在显著位置标明了自己的标识，且该标识中的主要部分成为了其日后注册的商标。这种标识的使用，使他人不会再误将上述标有“昊阳”的使用行为，认为是一种商标性使用，而达到混淆商品来源的可能。港德公司对于“昊阳”二字的使用均属标示企业名称的行为，并未起到标识和区分商品来源的作用，并非商标的使用，故其并未侵犯昊阳公司的商标专用权。
综上，依据《中华人民共和国商标法》第五十一条之规定，判决如下：
驳回天津市昊阳玻璃珠有限公司的诉讼请求。
案件受理费20 020元，由天津市昊阳玻璃珠有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院
审 判 长 林子英
代理审判员 谢甄珂
