国务院纠正行业不正之风办公室、国家发展计划委员会、国家经济贸易委员会、卫生部、国家工商行政管理总局、国家药品监督管理局关于印发《2001年纠正医药购销中不正之风工作实施意见》的通知
国务院纠正行业不正之风办公室
国务院纠正行业不正之风办公室、国家发展计划委员会、国家经济贸易委员会、卫生部、国家工商行政管理总局、国家药品监督管理局关于印发《2001年纠正医药购销中不正之风工作实施意见》的通知
国务院纠正行业不正之风办公室 国家发展计划委员会 国家经济贸易委员会 卫生部 国家工商行政管理总局 国家药品监督管理局
国纠办发(2001)5号
各省、自治区、直辖市计委（物价局）、经贸委（经委、计经委）、卫生厅（局）、
工商行政管理局、药品监督管理局、纠正行业不正之风办公室：
《2001年纠正医药购销中不正之风工作实施意见》，已由部际联席会议商定，并报经国务院领导同意，现印发给你们，请结合实际情况，认真贯彻落实。
（二○○一年三月二十日）
纠正医药购销中的不正之风，是一项直接关系广大人民群众切身利益的重要工作。经过一年多的集中治理，取得了阶段性的成果，但是，已有的成效离治理工作的总体目标还有差距，广大人民群众的反映依然比较强烈。今年，党中央、国务院决定将纠正医药购销中的不正之风继续作为全国纠风专项治理的重点，提出了更高的要求。为贯彻落实中央纪委第五次全会和国务院第三次廉政工作会议的部署，把治理工作继续引向深入，经国务院批准，现提出以下实施意见：
一、治理工作的目标
继续以确保人民群众用药安全有效和把不合理社会医药费用负担减下来为总目标，与药品生产流通体制、医疗机构和医疗保险制度三项改革紧密结合，以整顿药品流通秩序和规范医药价格为重点，以积极推进药品招标采购为切入点，以落实专项治理责任制为保障，坚持“标本兼治、纠建并举”的方针和“谁主管、谁负责”的原则，进一步加大工作力度，在明确政策、规范秩序、完善制度、制约权力、加强监督、确保实效上下功夫，务求实现以下三项目标：
一是医疗机构采购药品的行为得到进一步规范，医药购销过程中的商业贿赂、不正当竞争、开单提成和暗箱操作等行为得到及时查处，药品流通秩序整顿取得明显成效。
二是制售假劣药品和非法开办药市等违法违纪行为受到严厉打击和查处，药品生产低水平重复和生产流通企业过多过滥问题得到初步治理，人民群众的用药安全得到保障。
三是“虚高”的药品价格进一步降低，医院药品收入实行收支两条线管理的规定得到落实，不合理社会医药费用负担得到明显减轻。
二、治理工作的任务
（一）积极推行医疗机构药品集中招标采购制度，严格规范购销行为。药品集中招标采购是纠正医药中不正之风专项治理的重要措施，也是药品流通体制改革的一项重要内容，今年要在规范试点的基础上，在各省（自治区、直辖市）的地（市）级以上城市的医疗机构中积极推行。这项工作要在各级政府的领导下，由卫生主管部门牵头，各有关部门积极配合，通力合作，抓好落实。要按照《医疗机构药品集中招标采购试点工作若干规定》和《药品招标代理机构资格认定及监督管理办法》的要求，讲求实效，重在集中，提高交易手段的现代化水平，防止重复劳动和流于形式。要制定统一、科学、通用性强的评标体系和工作程序，加强对招投标行为的监督，保证公开、公平、公正原则的落实，防止产生新的不正之风。同时，要确保药品质量，防止片面追求低价位。药品集中招标采购的经办机构要做好服务工作，规范自身行为。要坚决查处并纠正以招标为名谋取不正当利益、强行安排药品交易、行政部门干预和垄断以及乱收费等行为。
（二）整顿和规范药品生产流通秩序，保障人民群众用药安全有效和方便及时。各级政府和主管部门要建立领导责任制，继续加强对药品流通环节的监管力度，对无证照经营的要坚决取缔，对超范围经营的要坚决整顿，对制售假劣药品的要坚决打击，特别要加大对农村销售假劣和过期药品的打击力度。对经国务院有关部门批准的17个中药材专业市场要严格规范，对已取缔的非法药品集贸市场要加强监督检查，确保不出现反弹。要加大治本的力度，按照扶正祛邪、疏堵结合的要求，积极探索既与药品流通体制改革方向相适应，又符合法律法规规定的药品经营模式，开展药品多种经营模式的试点工作。按照纠风治本抓源头的原则，加大对药品生产低水平重复和生产流通企业过多过滥问题的整治力度。一是加强宏观调控，对药品生产流通企业实行总量控制和结构调整；二是严格实行生产经营许可证制度，依法对药品生产经营企业重新换发证照，淘汰落后的生产经营企业，控制新增企业；三是加强对药品生产经营质量的管理，加快对药品生产经营企业《药品生产质量管理规范》（ＧＭＰ）和《药品经营质量管理规范》（ＧＳＰ）的认证工作。
（三）继续整顿医药价格秩序，规范药品和医疗服务价格行为。围绕推进药品和医疗服务价格改革，贯彻落实好各项配套措施，进一步加强对药品和医疗服务价格的监管。充分发挥价格杠杆作用，完善价格监测体系，建立合理的药品价格形成机制和管理体制。规范集中招标采购中介服务的收费行为和药品的价格行为，招投标管理部门或其授权、委托的机构要求招投标当事人各方履行登记、审批、备案及其他手续的不得收费，通过招标采购降低药品价格的好处应大部分让利于患者，医疗机构可分享一定比例。继续降低药品“虚高”价格。推行《全国医疗服务价格项目规范》，落实全国统一的医疗服务价格项目，降低大型医疗设备检查收费标准，提高医疗技术劳务服务价格，完善医疗机构补偿机制。制止自立项目、分解项目和自行调整收费标准的乱收费行为。推行药品和医疗服务明码标价制度，逐步试行药品零售包装印制价格的规定，提高药品和医疗服务价格的透明度。加大价格监督检查力度，2001年在全国开展药品和医疗服务价格专项检查，依法查处违法行为，切实维护广大人民群众的利益。
（四）加强卫生行业作风建设，保证医疗卫生体制改革的顺利进行。医疗机构的行为关系到人民群众的切身利益，是纠正医药购销中不正之风的重要环节。县级以上公立非营利性医疗机构要全面落实医药分开核算、分别管理，医院药品收入实行收支两条线管理的规定，切断医疗机构和药品营销之间的直接经济利益联系，降低药品收入在医院总收入中的比重，促使医疗机构和医务人员合理用药。继续总结推广“住院费用一日清单制”、“病人选择医生”等做法，把引入竞争机制和医德医风建设结合起来，全面提高医疗服务水平，为患者提供价格比较低廉、质量比较优良的医疗服务。
（五）严肃查处医药购销中的各类违法违纪案件。重点查处顶风开办非法药品集贸市场、制售假劣药品、生产使用假劣一次性注射（输液、输血）器、违反药品价格政策、不正当竞争、医药商业贿赂、虚假广告、开单提成、非法行医等违法违纪行为，不仅要查处直接责任人，还要追究有关行政领导的责任，特别要严厉查处国家机关中与违法违纪分子相勾结，直接参与或包庇、纵容违法经营活动的有关工作人员。
三、治理工作的措施
（一）切实加强工作协调，认真落实领导责任制。要按照“谁主管、谁负责”的原则，建立党政统一领导，政府部门主抓，条块紧密结合，纠风办组织协调的纠正医药购销中不正之风工作领导体制和工作机制。要克服地方、部门保护主义和推诿扯皮现象。凡药品生产流通秩序混乱、假劣药品问题突出被取缔的非法药品集贸市场出现反弹的地区，要按照党风廉政建设责任制追究当地政府和有关部门领导的责任。纠正医药购销中不正之风部际联席会议负责对全国治理工作的指导、监督检查和组织协调，各有关部门要各司其职，加强协调配合，相互支持，搞好综合治理。卫生行政部门负责对医疗单位的购药、服务的监督管理；药品监督管理部门负责对药品生产经营企业的市场准入、药品质量和药品市场的监管；价格主管部门负责对药品和医疗服务价格的管理和监督；工商行政管理部门负责查处药品购销中的商业贿赂等不正当竞争行为，加强对医药市场和药品广告的监督，维护市场秩序；经贸部门负责医药行业发展的总体规划和产业政策，积极推进药品生产流通体制改革；各级纠风办要加强监督检查，做好组织协调工作。
（二）充分发挥整体合力，抓好各项工作的落实。纠正医药购销中不正之风部际联席会议成员单位要在落实好各自任务的同时，共同抓好以下工作：一是在深入调查研究的基础上，就药品集中招标采购中的有关政策问题和操作规程提出指导性意见，积极推行药品集中招标采购制度。拟于第三季度召开全国药品集中招标采购工作经验交流会。二是在总结近年来取缔非法药品集贸市场经验的基础上，于第二季度制定下发药品市场监管责任制，并按照标本兼治的原则，提出开展药品经营模式试点工作指导性意见。三是加快对药品生产经营企业重新换发证照工作，于第二季度提出具体落实措施。四是适时对治理工作进展情况进行督促检查，重点对推行药品集中招标采购、落实药品市场监管责任制、执行医药价格政策、医院药品收入实行收支两条线管理等情况进行全面检查或专项检查。五是拟于第四季度召开纠正医药购销中不正之风工作汇报会，检查各项治理任务的落实情况。
（三）把纠正医药购销中不正之风与民主评议行风活动紧密结合，促进行业作风建设。纠正医药购销中不正之风工作涉及广大人民群众的切身利益，必须紧紧依靠社会各界加强对治理工作的监督。各地要把纠正医药购销中不正之风工作作为民主评议行风的一个重要内容，对治理工作涉及到的有关部门的职能发挥情况和取得成效情况进行民主评议。有关部门要积极配合各地的民主评议行风活动，自觉接受社会各界和广大人民群众的监督。要按照“管行业必须管行风”的原则，以评议为动力，把纠正医药购销中不正之风作为加强行风建设、促进行业管理的一项重要措施，提出明确具体的要求，进行行业作风整顿，加大对本行业的监管力度，解决队伍自身存在的不正之风问题。
（四）加大督促检查力度，坚持抓典型、抓查处、抓曝光。各地区、各部门要有计划、有组织地开展专项检查活动。要继续与新闻单位密切配合，多组织明察暗访，通过检查发现并及时总结推广从改革入手、从源头上治理和防范医药购销中不正之风的有效做法和经验，大力宣传治理成效显著的先进典型。对检查中发现的重大问题，要及时向上级报告，并按照国家有关法律和政策规定积极稳妥地加以解决。要注意将纠风工作与查办案件工作紧密结合，从严查处各类违纪违法案件，特别要重视对顶风违纪反面典型的查处和曝光，充分发挥新闻舆论的监督作用。
2001年5月22日
沈阳市物业管理条例
辽宁省沈阳市人大常委会
沈阳市物业管理条例
沈阳市人民代表大会常务委员会公告第16号
《沈阳市物业管理条例》由沈阳市第十四届人民代表大会常务委员会第二十三次会议于2010年8月31日通过，已经辽宁省第十一届人民代表大会常务委员会第十九次会议于2010年9月29日批准，现予公布，自2011年1月1日起施行。
沈阳市人民代表大会常务委员会
2010年10月26日
沈阳市物业管理条例
（2010年8月31日沈阳市第十四届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过；
2010年9月29日辽宁省第十一届人民代表大会常务委员会第十九次会议批准）
第一章 总 则
第一条 根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于本市行政区域内的物业服务及其监督管理活动。
第三条 市房产主管部门负责全市物业服务活动的监督管理工作。
区、县（市）房产主管部门负责辖区内物业服务活动的监督管理工作。
建设、规划、城建、财政、民政、公安、工商、物价、环保、城市管理行政执法等有关部门，按照各自职责负责物业管理区域内相关的监督管理工作。
第四条 街道办事处、乡镇人民政府协助房产主管部门对物业服务活动进行监督管理，指导辖区内业主大会设立和业主委员会换届等工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷。
居民委员会和村民委员会应当依法履行职责，支持、指导业主委员会的日常工作。
第五条 市物业服务行业协会应当加强行业指导和行业自律，规范行业经营行为，提高物业服务企业服务质量和服务水平，促进行业健康发展。
第二章 业主、业主大会和业主委员会
第六条 业主在物业管理活动中，依法享有权利，履行义务。
业主可以依法设立业主大会，选举业主委员会。
只有一个业主或者业主人数较少，且经全体业主同意不设立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第七条 尚未设立业主大会和选举产生业主委员会的物业管理区域，街道办事处、乡镇人民政府可以指定物业所在地的居民委员会或者村民委员会代行业主委员会职责，但须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意。
第八条 业主委员会委员应当在具备下列条件的业主中选举产生：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有一定的公信力和组织能力；
（三）按时交纳物业服务费，模范履行业主义务；
（四）本人及其近亲属未在同一物业管理区域提供物业服务的企业或者下属单位任职；
（五）具备必要的工作时间。
第九条 物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时，建设单位应当向物业所在地的区、县（市）房产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府报送下列筹备首次业主大会所需的文件资料：
（一）物业管理区域划分意见书；
（二）房屋及建筑物面积清册；
（三）业主名册；
（四）建筑规划总平面图；
（五）交付使用公共设施设备的证明；
（六）物业管理用房配置证明；
（七）其他有关的文件资料。
第十条 物业管理区域具备设立业主大会条件的，业主可以向物业所在地的区、县（市）房产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府提出设立业主大会的书面申请；业主未提出申请的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织、指导设立业主大会筹备组。
筹备组由业主代表、街道办事处、乡镇人民政府代表、区、县（市）房产主管部门代表、居民委员会或者村民委员会、建设单位、前期物业服务企业和原房屋管理单位等组成。筹备组成员人数应为七人以上十五人以下单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的三分之二，筹备组的组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。筹备组中的业主代表，由街道办事处、乡镇人民政府组织业主推荐。筹备组成员名单确定后，应当以书面形式在物业管理区域内公告。
筹备组自业主委员会成立并依法备案起自行终止。
第十一条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；
（二）执行业主大会的决定和决议；
（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（五）监督管理规约的实施；
（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；
（八）调解业主之间因物业使用、维护和服务产生的纠纷；
（九）业主大会赋予的其他职责。
第十二条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房产主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续：
（一）业主大会设立和业主委员会选举的情况；
（二）管理规约；
（三）业主大会议事规则；
（四）业主大会决定的其他重大事项。
经业主大会同意，居民委员会或者村民委员会代行业主委员会职责的，也应当办理备案手续。
业主委员会应当依法刻制和使用印章。
第十三条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：
（一）管理规约、业主大会议事规则；
（二）业主大会和业主委员会的决定；
（三）物业服务合同；
（四）专项维修资金的筹集、使用情况；
（五）物业共有部分的使用和收益情况；
（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停车车位的处分情况；
（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；
（八）其他应当向业主公开的情况和资料。
第十四条 业主委员会任期届满前三个月，应当组织召开业主大会会议进行换届选举，并报告物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府。
业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，由街道办事处、乡镇人民政府组织、指导业主召开业主大会会议进行换届选举。
第十五条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的区、县（市）房产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。区、县（市）房产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府一方作出责令其限期改正或者撤销其决定前，应当征得另一方行政机关的同意。
第十六条 业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有财物的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。
第三章 前期物业管理
第十七条 本条例所称前期物业管理，是指业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。
第十八条 建设单位应当以招投标的方式选聘物业服务企业。一个物业管理区域应当作为一个整体进行招投标。
多层住宅物业总建筑面积少于二万平方米、单栋高层住宅物业总建筑面积少于一万平方米、多层高层混合住宅物业总建筑面积少于二万平方米的新建物业项目或者投标人少于三人的，经区、县（市）房产主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。
第十九条 建设单位选聘物业服务企业从事前期物业管理的，应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的十日前，向物业所在地的区、县（市）房产主管部门办理招标备案，并提供下列资料：
（一）建设单位工商营业执照和资质证书；
（二）物业管理区域划分意见书；
（三）招标文件；
（四）临时管理规约；
（五）法律、法规规定的其他材料。
建设单位制定的临时管理规约，不得违反相关法律法规、侵害物业买受人的合法权益。
第二十条 新建住宅物业管理区域内的建设工程竣工验收交付使用，其供水、供气、供热、供电、排水、通信、有线电视、消防等设施，道路、绿化、物业管理用房、停车位，以及预留安装太阳能热水器等附属设施设备应当同时达到使用的标准，验收合格后方可交付使用。
第二十一条 新建住宅交付使用前，建设单位应当向区、县（市）房产主管部门办理新建住宅交付使用备案手续，并提供建设工程竣工验收文件及配套设施设备符合交付使用条件的相关文件、资料。
第二十二条 物业服务企业在办理新建住宅承接验收手续时，应当查验物业共用部位、共用设施设备和物业管理用房。对于在承接验收中发现的问题，物业服务企业有权要求建设单位在一定期限内给予解决，并签订书面协议。
第二十三条 建设单位应当配合物业服务企业做好新建住宅承接验收工作，并移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工验收资料；
（二）设施设备安装、使用和维护保养等技术资料（含随机资料）；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）建设单位与专业经营单位办理的设施设备产权移交资料；
（五）业主名册；
（六）物业管理区域内各类建筑物、构筑物、设施设备的清单；
（七）物业的使用、维护、管理所必需的其他资料。
物业服务企业应当在承接验收手续办理完毕后三日内，到物业所在地的区、县（市）房产主管部门备案。
第二十四条 建设单位交付住宅物业时，应当向房屋买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书、前期物业服务合同等资料。
第二十五条 建设单位应当自市建设主管部门同意办理工程竣工验收备案之日起，按照国家规定的保修期限和保修范围，履行物业的保修责任。
建设单位在物业保修期内拒不履行保修义务的，业主、业主委员会或者物业服务企业可以向市建设主管部门申请使用建设工程保修抵押金。
第二十六条 物业保修期满，市建设主管部门返还建设工程保修抵押金前，应当征求市房产主管部门和业主委员会的意见。
第四章 物业管理服务
第二十七条 物业服务企业应当在其资质等级范围内承接物业服务业务，配备相应的专业技术人员和管理人员。从事物业服务的人员应当取得相应的资格证书。
市房产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，对申请核定一级和二级资质的物业服务企业提出审查意见。
第二十八条 物业服务主要包括以下内容：
（一）提出物业共用部位、共用设施设备维修年度计划，经业主大会通过后组织实施；
（二）监督共用设施设备合理使用；
（三）物业管理区域内公共秩序的维护；
（四）日常清扫保洁，将装修及生活垃圾收集到城管部门指定的垃圾中转站；
（五）绿地及附属设施养护管理；
（六）物业管理区域内的公共区域的病媒生物防治；
（七）物业管理区域内机动车辆停放及交通秩序的维护；
（八）建立完整、准确、及时更新的业主和物业信息档案；
（九）业主与物业服务企业约定的其他事项。
第二十九条 物业服务企业享有下列权利：
（一）根据业主大会决定对物业实施管理；
（二）收取物业服务费；
（三）委托专营企业承担专项物业服务；
（四）建议业主委员会协调与业主的纠纷；
（五）法律、法规规定的其他权利。
第三十条 物业服务企业应当履行下列义务：
（一）依法制订物业服务制度和物业服务方案；
（二）依照物业服务合同提供服务；
（三）提出物业公共部位、公共设施设备维修年度计划，提交业主大会讨论，年度计划应当包括维修项目、费用预算、资金来源、列支范围等；
（四）每半年向业主委员会报告工作，报送物业维修账目，接受业主、业主委员会的监督；
（五）按照业主、业主委员会要求，列席业主大会、业主委员会会议，解答业主、业主委员会提出的咨询，听取意见和建议，改进和完善管理服务；
（六）在物业服务合同终止后向业主委员会移交有关资料、资产；
（七）按照有关规定做好房屋装饰装修管理工作；
（八）劝阻违反管理规约及物业管理制度的行为；
（九）协助有关部门做好安全防范工作；
（十）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。
第三十一条 物业服务企业不得有下列行为：
（一）减少专业人员数量、物业管理类型和面积，达不到物业服务企业资质等级标准的；
（二）违反有关规定，聘用未取得物业管理职业资格证书人员的；
（三）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；
（四）挪用住宅专项维修资金的；
（五）擅自改变物业管理用房用途的；
（六）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施用途的；
（七）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；
（八）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；
（九）物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的；
（十）与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；
（十一）不履行物业服务合同；
（十二）超越资质等级承接物业管理项目的；
（十三）出租、出借、转让资质等级证书的；
（十四）法律、法规禁止的其他行为。
第三十二条 物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内，将物业服务合同报物业所在地的区、县（市）房产主管部门备案。
第三十三条 物业服务企业应当在物业合同终止之日起三十日内，在物业所在地的区、县（市）房产主管部门和街道办事处、乡镇人民政府的监督下，向业主委员会或者居民委员会、村民委员会移交本条例第二十三条规定的资料以及下列文件和资产，并与新选聘的物业服务企业做好交接工作：
（一）实施前期物业管理期间有关物业改造、维修、保养的技术资料；
（二）物业管理用房和属于业主共用的场地、设施设备；
（三）预收的物业服务费、场地占用费和利用物业共用部位、共用设施设备经营性收益的结余；
（四）与物业项目相关的债权债务清单；
（五）物业共用部位、共用设施设备维修费用的明细账；
（六）应当移交的其他管理资料和资产。
第三十四条 对物业服务企业实行履约保证金制度，具体办法由市人民政府制定。
物业服务企业未按照合同约定提前退出的，居民委员会或者村民委员会应当对物业管理区域内的环境卫生和垃圾收集清运实施管理，直至业主大会选聘新的物业服务企业，相关费用从物业服务企业履约保证金中列支。
第三十五条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定收取物业服务费。物业服务费应当包括物业服务人员费用、物业共用设施设备正常使用和日常运行及维护，绿化养护、清洁卫生、秩序维护、物业共用设施设备保险及公众责任保险费用、办公费用、管理费用，以及固定资产折旧等支付的费用。物业服务费应当按照房屋的建筑面积分摊。
第三十六条 物业服务企业应当于每年第一季度在物业管理区域内的显著位置公布上一年度物业服务合同履行情况和物业服务费等物业项目收支情况。业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。
业主大会或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。
第三十七条 物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费为由减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准。
业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等为由拒付物业服务费。
第三十八条 新建住宅物业前期物业管理期间的物业服务费，由市价格主管部门会同市房产主管部门核定临时收费标准，市价格主管部门依法核发收费许可证。业主大会设立后，由业主大会与物业服务企业协商确定物业服务费标准，临时收费标准和收费许可证同时废止。
非住宅物业的物业服务费，实行市场调节价。
第三十九条 前期物业管理期间，物业服务企业应当将购买物业共用部位、共用设施设备保险和公众责任保险情况在物业管理区域内显著位置公示，接受相关行政管理部门和业主监督。业主大会设立后，物业服务企业购买物业共用部位、共用设施设备保险和公众责任保险，由业主大会决定。
第四十条 物业管理活动中发生纠纷的，可以协商解决。无法协商解决的，可以由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府和区、县（市）相关主管部门进行调解。调解不成的，当事人可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
第四十一条 物业管理应当实行信用信息管理制度。市房产主管部门应当对全市物业服务企业信用实施考核，统一管理。区、县（市）房产主管部门对本辖区内的物业管理信用信息进行核实，并将核实结果及时上报。
第四十二条 物业服务应当建立完善的档案管理制度，实施区域性档案管理。建设单位、物业服务企业、业主大会和业主委员会应当将物业服务活动中形成的具有保存价值的有关资料，报送区、县（市）房产主管部门。
第五章 物业的使用和维护
第四十三条 物业管理区域内不得有下列行为：
（一）擅自拆改房屋承重结构；
（二）擅自改变物业规划用途；
（三）侵占、损坏公共场地，物业共用部位、共用设施设备；
（四）排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪音；
（五）违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物；
（六）违反规定饲养家禽、宠物；
（七）违反规定从事妨碍其他业主正常生活的经营活动；
（八）实施危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；
（九）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品；
（十）在建筑物、构筑物上违章搭建、涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；
（十一）占用消防通道，挤占消防设施；
（十二）在供水、供气、供热设施的地面及地下修建构筑物、挖坑、掘土、打桩、爆破作业、堆放垃圾杂物等；
（十三）法律、法规禁止的其他行为。
发生上述行为时，业主有权投诉举报；物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、督促改正；拒不改正的，应当及时向相关行政管理部门报告。相关行政管理部门接到报告后，应当对违法行为依法进行处理。
第四十四条 物业管理区域内的业主，应当依法交纳住宅专项维修资金。住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的管理原则。
第四十五条 业主大会成立前，住宅专项维修资金由市房产主管部门代管，并在商业银行开立专户。
业主大会成立后，决定自行管理住宅专项维修资金的，应当在商业银行开立专户，并接受市房产主管部门监督。
开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。
第四十六条 住宅专项维修资金的使用按照下列程序办理：
（一）涉及维修的业主提出使用要求或者由物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；
（二）物业管理区域内属全体业主共有部位、共有设施设备的维修由全体业主讨论，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意后使用。涉及部分幢、单元、楼层共用部位、共用设施设备维修的，由所涉及范围内的业主讨论，经专有部分占建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后使用；
（三）业主大会或者相关业主确定使用方案；
（四）相关业主或其委托的物业服务企业持有关材料，向市房产主管部门申请列支；
（五）市房产主管部门审核合格后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；
（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
第四十七条 物业管理区域内未建立住宅专项维修资金或者住宅专项维修资金不足的，由业主共同决定补建、续筹方案，委托业主委员会或者居民委员会、村民委员会归集。
因客观原因导致未建立住宅专项维修资金或者住宅专项维修资金不足的，发生维修费用时，由维修所涉及的业主按照各自房屋的建筑面积承担。
第四十八条 物业管理区域内，发生危及房屋使用安全、严重影响房屋住用等紧急情况时，应当立即使用住宅专项维修资金对共用部分进行维修、更新、改造。
使用住宅专项维修资金进行房屋应急维修的具体办法由市房产主管部门会同相关部门制定。
第四十九条 物业管理区域内占用业主共有道路、场地停放机动车辆的，应当由业主大会决定是否收取占用费以及占用费的收取标准和用途等。
业主大会决定收取机动车辆场地占用费的，由物业服务企业代为收取，单独计账，独立核算，定期公布账目，并接受业主的监督。扣除管理成本后的场地占用费归全体业主共有。业主对机动车辆有保管要求的，应当与物业服务企业另行约定。
第六章 旧住宅区物业管理
第五十条 本条例所称旧住宅区是指2000年6月底以前交付使用，房屋产权单位或者售房单位因客观原因无法履行房屋修缮责任的住宅区，以及由政府组织建设的安居、解困和回迁等住宅区。
第五十一条 市和区、县（市）人民政府应当制定旧住宅区综合改造和管理的中长期规划和年度计划，并安排专项资金用于旧住宅区的综合改造，对供水、供气、供热、排水等配套设施设备进行修缮和改造。
第五十二条 街道办事处、乡镇人民政府应当组织改造后的旧住宅区的业主成立业主大会，选举业主委员会。业主大会无法成立的，街道办事处、乡镇人民政府可以指定居民委员会或者村民委员会代行业主委员会职责，确定管理方案，签订管理规约。
第五十三条 旧住宅区综合改造后应当推行专业化物业服务，由物业服务企业根据业主的需求和支付能力，提供房屋及配套设施维护、卫生保洁、绿化养护等基本的物业服务，合理收取物业服务费用。对尚不具备引入专业物业服务条件的，业主应当在居民委员会的指导下，实行住宅区自我管理、自我服务，并承担相应的管理费用。
第七章 法律责任
第五十四条 违反本条例第三十一条第二项规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由市房产主管部门责令停止违法行为，处五万元以上二十万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第五十五条 违反本条例第三十一条第三项规定，物业服务企业将全部物业管理项目一并委托给他人的，由市房产主管部门责令限期改正，处委托合同价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款；情节严重的，属于三级物业服务企业的，由市房产主管部门吊销资质证书，属于一级或者二级资质的，市房产主管部门可以向有关部门提出吊销资质证书的建议。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第五十六条 违反本条例第三十一条第四项规定，物业服务企业挪用住宅专项维修资金的，由市房产主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额二倍以下的罚款；情节严重的，属于三级物业服务企业的，由市房产主管部门吊销资质证书，属于一级或者二级资质的，市房产主管部门可以向有关部门提出吊销资质证书的建议。构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第五十七条 违反本条例第三十一条第五项规定，物业服务企业擅自改变物业管理用房用途的，由市房产主管部门责令限期改正，给予警告，并处一万元以上十万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
第五十八条 违反本条例第三十一条第六项、第七项、第八项规定，物业服务企业擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施用途的，或者擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主共同利益的，或者擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，由市房产主管部门责令限期改正，给予警告，并处五万元以上二十万元以下的罚款。所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
第五十九条 违反本条例第三十一条第十项规定，与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的，中标无效，由市房产主管部门处以中标项目金额千分之五以上千分之十以下的罚款，对单位主管人员和其他责任人员处以单位罚款数额百分之五以上百分之十以下的罚款；有违法所得的，并处没收违法所得；情节严重的，取消其一年至二年内参加依法必须进行招标的项目的投标资格并予以公告，直至由工商行政管理部门吊销营业执照；构成犯罪的，依法追究刑事责任。给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十条 违反本条例第三十一条第十二项规定，物业服务企业超越资质等级承接物业管理项目的，由市房产主管部门没收违法所得，处以五万元以上二十万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十一条 违反本条例第三十三条规定，物业服务企业未在规定时间内移交有关资料的，由市房产主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料和资产的，处以一万元以上十万元以下的罚款。
第六十二条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼；逾期不申请行政复议也不提起行政诉讼又不履行行政处罚决定的，由作出处罚决定的行政机关申请人民法院强制执行。
第八章 附 则
第六十三条 本条例自2011年1月1日起施行。
