关于印发《湘西吉凤工业园征地拆迁补偿安置办法》的通知
湖南省湘西土家族苗族自治州人民政府
湘西土家族苗族自治州人民政府文件
州政发 [2005] 22号
关于印发《湘西吉凤工业园征地拆迁补偿安置办法》的通知
湘西吉凤工业园管委会，吉首市、凤凰县人民政府，州直有关单位：
《湘西吉凤工业园征地拆迁补偿安置办法》已经州人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
二ＯＯ五年七月五日
湘西吉凤工业园征地拆迁补偿安置暂行办法
第一章 总则
第一条 为保障被征地户和被拆迁户的合法利益，维护征地拆迁工作的正常秩序，根据有关法律法规和政策，结合湘西吉凤工业园实际，制定本办法。
第二条 湘西吉凤工业园总体规划范围内的征地拆迁补偿安置执行《湘西自治州人民政府关于印发〈湘西自治州征地拆迁补偿安置办法〉的通知》（州政发〔2003〕5号文件）和本办法。
第三条 湘西吉凤工业园土地管理部门负责征地拆迁补偿安置管理工作，成立园区征地拆迁安置办公室。湘西自治州吉凤投资开发有限责任公司具体组织实施征地拆迁安置工作。
第二章 征地补偿和安置
第四条 树木补偿办法
（一）桂花、红木、紫微等苗高在3米以下、胸径在12cm以下的苗木参照州政发〔2003〕5号文件中规定的楠木标准补偿。对于政府挂牌保护的树木原则上以保护为主，确因用地需要砍伐的，按照此款规定标准3至5倍计算。
（二）树木超过前款规定胸径和苗高的不予补偿，只补偿砍伐工资，其标准为胸径在12cm—20cm之间、树高在3米至5米之间的成林每株补偿砍伐工资60元，胸径超过20cm、树高在6米以上的每株补偿砍伐工资120元。
（三）树木补偿后，被拆迁人应在限期内将树木移栽它处或砍伐，超过期限不移栽或砍伐的由拆迁人处理。
第五条 自然寨村民饮用的水井属构筑物的，对构筑物部分分为三类给予补偿。
第六条 各类违法违章建筑物、构筑物不予补偿。
第七条 自征地公告发布之日起，不得在征地范围内抢种农作物和抢栽林果、苗木、花卉及修建构筑物（如大棚、灌溉水渠、保坎等），违者不予补偿；对于改变土地用途(如修建鱼塘、蓄水池、粪池、砖瓦窑等)的，按改变前的土地用途补偿。
第八条 对已征土地，被征地户不予腾地又改种的，或已腾地又抢种的，一律不予补偿。
第九条 拆除规模以下企业造成停产停业的，按清算期内2至3名留守人员工资额给予补偿；拆除规模以上企业造成停产停业的，给予适当补偿。
第十条 生产安置留地指标以村为单位按应征耕地总面积8‰预留。临街面长度不超过50米，总留地面积最多不超过10亩。按8‰比例预留超过10亩的，超过部分不予补偿；以村为单位计算少于1亩的，按政府统一确定的公益事业用地基价一次性货币补偿。留地位置应符合园区总体规划，由园区统一安排，征地手续由吉凤工业园管理委员会代办，费用由村自负。生产安置地用于村集体兴办实业，不得擅自改变土地使用性质和功能。
第十一条 被征地户全部或大部分耕地被征用后，按户籍管理有关规定，失地人口逐步从农村居民登记为城镇居民。
第十二条 对村民在田地里栽种（扦）两种以上苗木林形成混交苗木的，在混交苗木林所占面积比例有争议无法确定面积时，按苗木种类的平均值分摊面积，计算补偿金额。
第三章 房屋拆迁补偿安置
第十三条 由拆迁方委托具有房地产评估资质的机构，按国家有关法律法规政策规定，依据湘西吉凤工业园管理委员会登记地址所在地政府所发布或执行的基准指导价，评估确定房屋拆迁补偿金额，评估费用由委托方负责。
第十四条 拆迁补偿应以《房屋所有权证》和《土地使用权证》为依据。在湘西吉凤工业园总体规划出台前修建，但没有办理《房屋所有权证》和《土地使用权证》的，应由有关部门给予处理后补办，或由有关部门出具相应证明。在湘西吉凤工业园总体规划出台后，未经有关部门批准新建、改建、扩建的建筑物、构筑物，视为违章建筑。拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑物，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。
第十五条 房屋建筑面积计算方法
（一）属钢混、砖混结构的，依据建筑物建筑面积按各层建筑面积之和计算，其首层建筑面积按外墙勒脚以上结构的外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙结构的外围水平面积计算。有柱走廊的按柱外围水平面积计算，有围护结构的阳台、挑走廊的按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的阳台、挑走廊的按其水平面积的一半计算。经墙出檐、出墙出檐、悬挑雨篷不计算建筑面积。
（二）属砖木、土木结构的，依据国家发布的房屋测量规范计算办法执行。
（三）房层层高按室内地面至楼面或前后经墙（柱）的平均高度计算。层高不满2.2米的，不计算建筑面积。
第十六条 房屋拆迁补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。
实行产权调换的，拆迁人和被拆迁人应当依据本办法第十三条、第十五条之规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和产权置换的房屋价格，结清产权调换的差价。拆迁人应提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。
第十七条 拆迁公益性房屋原则上实施货币补偿，需重建的，在不突破原补偿金额和规模的前提下协商重建，突破规模和补偿金额的部分由被拆迁方负责。
第十八条 被拆迁人确因特殊情况需要过渡安置的，过渡房由被拆迁户自行安排，拆迁人按每月400元标准支付被拆迁户过渡期内的临时安置补助费，从拆迁之日起，拆迁人按时提供宅基地的临时安置补助费，时间不超过6个月；拆迁人不能按时提供宅基地的，过渡安置补助费补至提供宅基地之日后再顺延6个月。拆迁人按时提供宅基地，但被拆迁人因自身原因不能搬进新房的，临时安置费不能顺延。
被拆迁人搬家的，一次性补助搬家费400元，对选择过渡房需要两次搬家的，第一次补助搬家费400元，第二次补助搬家费500元。
第十九条 被拆迁户宅基地安置办法
（一）被拆迁户宅基地安置坚持“以户安置，一户一宅”的原则。
（二）被拆迁户(人)是指湘西吉凤工业园总体规划范围内具有户籍管理机关颁发登记户口的拆迁户(人)，必须同时具备以下4个条件：
1、2004年10月31日前在户籍管理机关登记立户；
2、有合法独立房产；
3、在规划区内确因建设需要拆迁房屋；
4、在本村集体经济组织享有土地承包经营权且已承担法定义务。
（三）常住规划区内，且在2004年10月31日未作分户登记，但在拆迁时符合下列条件的可以分户：
1、符合国家规定婚龄要求，已婚且与父母分开居住，已分割房产，有已分包责任田土（契约）及完成税费证明；
2、长年居住在被拆迁房屋中；
3、持有乡、村两级审查意见；
4、张榜公布后群众公认。
（四）下列情况和对象不予安置宅基地：
1、违法建筑和临时建筑需要拆除的；
2、没有合法房产证明且在被拆迁房屋中没有居住生活的；
3、房屋在规划区内，但没有合法房产和宅基地证件的。
4、已婚外嫁(或随女方上门)虽户口未迁移，但现常住地不在湘西吉凤工业园规划区内而要求回迁或单独立户的；
5、对现随子女居住需要赡养的老人；
6、因解除婚姻关系在规划区内投靠亲戚居住的。
（五）符合规定的被拆迁户和分户户可以安置一宗面积为120平方米的宅基地。
（六）宅基地安置实行以面积换面积。原宅基地面积多于现安置地面积的，少安置的面积由拆迁人按每平方米30元标准补偿给被拆迁户；原宅基地面积少于现安置宅基地面积的，多安置的面积由被拆迁户（人）按每平方米120元标准补给拆迁人。
（七）在安置区内建房必须符合规划要求。
第二十条 进安置区的被拆迁户按签订拆迁协议先后顺序，选择安置地。两户以上同时选择同一宗宅基地的，采用抽签方法确定。
第二十一条 被安置拆迁户的《规划用地许可证》、《建筑工程规划许可证》、《国有划拨土地使用权证》、《房屋使用权证》实行统一办理，费用自负，原则上只收取办证工本费。
第二十二条 拆迁付款方式。被拆迁户与拆迁单位签订拆迁协议时，拆迁方付拆迁补偿总金额30%资金，实施拆迁且拆除房屋主体后再付拆迁总金额40%资金，清场完毕付完剩余资金。
第二十三条 房屋拆迁程序
（一）湘西自治州吉凤投资开发有限责任公司向房地产行政主管部门申请领取拆迁许可证；
（二）房地产行政主管部门发布拆迁公告；
（三）拆迁人委托具有资质的房地产价格评估机构进行评估，并按规定范围、内容、要求出具评估报告，评估结果予以公示；
（四）对评估结果没有异议的签订拆迁协议，对评估结果有异议的参照《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》的规定处理；
（五）按拆迁协议实施拆迁。
第四章 安置区标准及管理
第二十四条 安置区的选择应符合湘西吉凤工业园总体规划，建成布局合理、环境优美的新型居住区。
第二十五条 安置区应具备“户外五通一平整”（通电、通水、通路、通电视、通电话、场地平整）的标准。
第二十六条 安置区内公共设施由园区建成后交安置区内物业管理单位或居住区村民代表委员会管理，物业管理费用由户主自负。
第五章 奖励与处罚
第二十七条 奖励
（一）被拆迁人在拆迁协议规定期限内清场完毕的，按拆迁补偿总金额的5%给予奖励（财政拨款单位除外）。
（二）符合分户规定不分户且与父母选择一宗宅基地的一次性奖励10000元。
（三）因特殊情况，拆迁人不能按时提供安置宅基地，但被拆迁人自愿提前拆迁的，按拆迁补偿总金额10%给予奖励。
第二十八条 安置区的宅基地不得私自买卖，一经发现依法收回并按有关规定严肃处理。
第二十九条 违反有关规定，不拆迁、不签协议的，依法进行听证、行政裁决，必要时申请人民法院强制执行。阻碍国家工作人员依法执行公务的，依法追究责任。
第六章 附 则
第三十条 本规定从公布之日起执行。
第三十一条 本规定由州国土资源局负责解释。
附件： 1、房屋补偿标准基准指导价格。
2、生产、生活设施补偿标准基准指导价格。
3、拆迁规模以上企业停产、停业补偿费标准。
4、水井补偿标准。
试论不当得利的构成要件
贾玉亭
不当得利的发生需要具备一定的构成要件,而不当得利构成要件又分为一般要件和特别要件。
一、必须一方获得利益
必须一方获得利益是构成不当得利的重要的必要条件。若不具备此条件,即一方当事人只使他方的财产受到损害,自己并未从中获得利益,则可能会发生损害赔偿责任,但不能发生不当得利返还责任。
所谓一方获得利益,是指一方当事人因一定的事实结果而使其得到一定的财产利益。财产利益的增加也就是财产总量的增加。而财产增加的形式有两种:其一为财产利益的积极增加,即财产权利的增强或财产义务的消灭,主要表现形式有:财产权利的取得、占有的取得、财产权利的扩张及效力的增强、财产权利限制的消除。其二为财产利益的消极增加,即财产利益本应减少而没有减少所产生的利益,客观上仍然可以归结为利益的增加。具体表现形式有:本应承担的债务而不再承担或减少负担;应支出的费用没有支出或减少支出;本应设定的权利限制而没有设立。
这里需要说明的是,若受益人主观上存在故意,如事前预谋某项利益或者受益后采取不正当手段谋取该项利益的,则可能单独构成侵权或者构成侵权与不当得利竞合;若受益人因主观上的过失,或由于疏忽大意而误将他人财物认为是自己的而处分之,也需根据具体情况做分析,但始终会在侵权或侵权与不当得利竞合的范围内。若受益人因偶然性、非主观事件而获得利益,则不构成不当得利。因此,不当得利不以受益人主观过错为必要。
二、必须他方受到损失
若无他方的损失,虽有一方得利,也不发生利益返还,则不能构成不当得利。所谓他方受到损失,指因一定的法律事实而使其财产总额减少。该损失的表现形式,既包括积极损失,也包括消极损失。积极损失,又称直接损失,是指现有财产利益的减少;消极损失,又称为间接损失,是指财产应增加而未增加,亦即应得利益的损失。这里应得利益是指在正常情形下可以得到的利益,并非指必然得到的利益。不当得利构成要件所指“损失”,不同于因为侵权行为或者违约行为所造成的“损失”,前者应当作更宽松的解释。
不当得利制度的功能,不在于弥补损失,而是在于使受益人返还其没有法律上的原因所取得的利益。因此,不当得利制度的“损失”应当和“赔偿损失”所称的“损失”严格区别,原则上应以一方得到的利益来确定。需要注意的是,一方受益,一方受损,其损益内容不必完全一致。如甲无权处分乙的计算机,由丙善意取得,甲因获得计算机价款而获益,乙因丧失计算机所有权而受损,二者损益内容不相同,但乙仍可向甲主张不当得利请求权。
三、受利益与受损失之间有因果关系
所谓受利益与受损失之间有因果关系,是指他方的损失是因一方受益造成的,一方受益是他方受损的原因。受益与受损间的因果关系,并非如同民事责任构成中的因果关系。受益与受损间的因果关系只表现二者之间的一种变动的关联性,既不要求他方受到的损失与一方接受的利益同时发生,也不要求二者的范围或表现形式相同。
取得利益和受损失之间的因果关系,理论上又分为直接因果关系说和非直接因果关系说。直接因果关系说认为,受利益与受损失必须基于同一法律事实,即由于同一原因使一方获得利益,他方受到损失,方可认定利益与损失之间有因果关系,非直接因果关系说认为受利益与受损失间的因果关系,不以产生于同一原因事实为限,即使受益与受损是由两方面原因事实造成的,如果社会观念认为二者有牵连关系,也应认为二者间具有因果关系。
两种学说之争的焦点集中在因第三人行为的介入而发生的受益与受损间是否具有因果关系,是否构成不当得利问题上。直接因果关系说旨在适当限制不当得利当事人请求权的范围,使受损不得对于间接获利的第三人请求返还其所受的利益。而非因果关系说主要强调不当得利制度的作用,在于基于公平的理念而对于财产价值的不当的移动加以调剂,所以对于无法律上的原因而受利益,致他方受损失时,对于因果关系的有无,也应根据公平理念,依社会上的一般观念来决定。如果损益之间有第三人行为的介入,若该财产的移动,依社会观念认为不当得利时,即应适用不当得利的规定,要求返还。
在一般情况下,取得利益与受到损失是基于同一事实发生的。但只要这两者之间有必然的、一定的联系,即使引起两方面结果的不是同一个事实,也不妨碍不当得利之构成。由此只要受益与受损之间有一定的联系,受益与受损两者的范围不要求相同,两者的形式不要求相同,两者发生的时间也不要求相同,这种种因素均不影响不当得利的构成。
四、受益必须没有合法依据
造成他人损失而使自己获得利益所以构成不当得利,是因为该项利益的取得没有合法根据。没有合法根据,是不当得利构成的实质条件。因为不当得利制度的目的既不在于使受益人不能保留取得的利益,也不在于受损失人能够请求返还失去利益,而是在于纠正财产变动中的不正常关系。在社会交易中,经常会发生一方得到利益,而另一方受到损失的情况,如果仅以一方得利,就使受损人请求得利人返还其得利,这势必会限制交易,与交易的实践相悖。因此,若一方得利造成他方损失有合法根据,当事人之间的关系就受到法律的认可和保护,不发生不当得利问题。
对于如何判断当事人接受利益有无合法的根据,历来有统一说与非统一说之争。统一说主张,无合法根据而取得利益应有统一的概念,无论何种不当得利都可纳入这一共同概念的含义中。非统一说认为,各种不当得利基础各异,不可能求其统一,因而对于无合法根据,应就各种不当得利分别界定其意义。
但是,统一说和非统一说所考虑的全是不当得利产生的过程问题,对于给付不当得利只以给付行为欠缺原因为考虑对象。实际上,利益的取得是否得当,并不完全取决于不当得利的产生过程,权利或者利益的取得过程合法,并不能表明受益人保有利益得当。所以,无法律上的原因,并非指取得利益的过程欠缺法律依据,而应当指取得利益并继续享有利益欠缺正当性或者法律依据。从这一点上看,给付行为和非给付行为并无差别。因此,无法律上的原因不因给付不当得利或非给付不当得利而有差异,应统一理解为:不论取得财产或者权利是否有法律上的原因,受益人继续保有其取得的利益欠缺正当性,即构成无法律上的原因。
